×
БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная - Другое - Как определить отделимые и неотделимые улучшения

Как определить отделимые и неотделимые улучшения

Как определить отделимые и неотделимые улучшения

Отделимые и неотделимые улучшения

Гражданское законодательство предусматривает возникновение споров, связанных с изменениями качественного состояния или офиса, которые регулируются статьёй 623 ГК РФ.Неотделимые улучшения – это внесённые в контекст жилого или изменения, которые недопустимо убрать, аннулировать и т.п. без нанесения материального ущерба владельцу имущества.Таковые выделяются в предмет рассмотрения при арендных отношениях, когда наниматель вкладывает свои финансовые средства и производит их за собственный счёт. В результате прекращения найма возникает имущественный спор об их принадлежности той или иной стороне договора.Главным критерием проведения улучшения является качественное изменение объекта, влияющее на при дальнейших , допускающих повышения стоимости аренды или найма, или влияющих на оценку недвижимости при выставлении на торги.В это число не входит проведение косметического и иного ремонта, основанного на устранении процессов амортизации или дефектов, полученных помещением в результате эксплуатации арендатором.К их числу причисляют:

  1. техническую модернизацию и перевооружение;
  2. достройку или ;
  3. ;
  4. монтаж окон (дверных проёмов).
  5. прокладку скрытой электрической и телефонной проводки;
  6. установка газоснабжения и водопровода;

Отделимые улучшения – это внесённые изменения, которые допускают демонтажа, снятия и вывоза нанимателем помещения, без нанесения материального ущерба собственнику.Они не меняют качественных и эксплуатационных характеристик объекта и не учитываются при проведении взаиморасчётов, если данное положение не предусмотрено гражданским договором.К ним относятся:

  1. замена осветительных приборов;
  2. съёмные перегородки;
  3. дизайн окон.
  4. замена сантехники, кухонных плит и т.п.;
  5. мебель, ковровые покрытия;

Содержание:По регламенту, отделимые улучшения признаются собственностью нанимателя.

Исключение – случаи, когда предусмотрено иное и таковые засчитываются владельцем объекта в плату за использование помещения.Иногда предусматриваются положения контракта, когда наниматель обязуется заменить, установить те или иные эксплуатационные, дизайнерские и иные элементы безвозмездно, в силу получения арендных прав.
Исключение – случаи, когда предусмотрено иное и таковые засчитываются владельцем объекта в плату за использование помещения.Иногда предусматриваются положения контракта, когда наниматель обязуется заменить, установить те или иные эксплуатационные, дизайнерские и иные элементы безвозмездно, в силу получения арендных прав. В таких случаях проведённые им за свой счёт работы остаются в собственности владельца объекта.Неотделимые улучшения остаются в собственности владельца помещения.

При составлении договора или дополнительного соглашения, приложенного к нему, требуется указать условия проведения взаиморасчётов за внесение данных новаций.По усмотрению сторон, взаиморасчёт допускает получения денежных средств от собственника, а так же внесения затраченной суммы средств, в счёт оплаты за использование помещения.Главное условие при затребовании возмещения затрат, в этом случае, – определение качества недвижимости, которое требует изменения в сторону повышения его стоимости.Если цена недвижимости при замене определённых элементов не возросла – работы носят характер амортизируемых, то есть подлежащих износу в результате эксплуатации инициатором их проведения (п.1 ст. 254 НК РФ).Налоговым кодексом предусмотрены сроки амортизации элементов здания и помещения, на которые ориентированы критерии законности притязаний со стороны нанимателя (п.1 ст.258 НК РФ).

Законодательство регламентирует внесение всех существенных изменений в контекст арендуемого помещения, только с официального разрешения собственника.Если гражданским договором не предусмотрено их проведение, сторонам требуется внести составить дополнительное соглашение, в котором оговариваются условия, на основании которых будет проведена реконструкция или монтаж элементов здания (помещения).Произвольные действия нанимателя недопустимы.Если лицо, пользующееся объектом на контрактных условиях, проведёт реконструкцию, монтаж или демонтаж без санкций законного владельца, такие действия могут квалифицироваться как самовольные действия, с вытекающими юридическими последствиями (см.

).В этом случае допускается предпринять меры:

  1. Присвоение результатов законным владельцем, без выплаты компенсации за материальные затраты, проводившему их лицу.
  2. По преимуществу такие ситуации провоцируют арбитражные споры.
  3. Требование устранения внесённых изменений, предъявленных собственником недвижимости в сторону контрагента договора.

Если сторонам не удалось договориться о правилах предоставления или размерах компенсации, пострадавшая сторона вправе обратиться в суд с исковым заявлением. Иск подаётся в районный суд по месту расположения недвижимости, ставшей объектом спора.Суд при рассмотрении опирается на юрисдикционные нормативы, определяющие:

  1. законность проведения реконструкции;
  2. положения гражданского договора.
  3. критерии, определяющие улучшения в качестве отделимых или неотделимых;

Главные позиции, при вынесении арбитражного решения, ориентируются на сроки аренды, установленные договором и допускающие его пролонгации. А так же – на нормы, установленные законодательством, которые определяют сроки амортизационного износа элементов, подлежавших замене и ставших причиной возбуждения искового производства.Правила регулирования обозначенных нормативов оглашаются в положениях законодательства:

  1. Письмо УФНС по г. Москве, от 13.08.09 г., под № 16-15/083987.
  2. Письмо Минфина РФ от 21.01.10 г., под № 03-03-06/2/7 . Распространяется на правоотношения, возникшие после 1.01.10 г.
  3. Письмо Минфина РФ от 13.12.12 г, под № 03-03-06/1/651.

Здесь предусматриваются притязания заявителей в том случае, если срок амортизационного использования улучшений, признанных судом неотделимыми, превышает период найма без пролонгации.Если срок аренды поглощает актуальность внесённых улучшений – иск отклоняется в силу того, что заинтересованное лицо извлекло все предусматриваемые преимущества во время использования объекта недвижимости.Если собственник прекращает действие контракта об использовании офиса или жилья, истец вправе апеллировать к действию статьи 617 ГК РФ, гарантирующей защиту имущественных интересов арендатора.Физическое или юридическое лицо, временно использующее объект недвижимости, вправе демонтировать и вывезти с территории всё имущество, которое ему принадлежит.Главное условие – сохранность объекта и ненанесение собственнику материального ущерба в результате демонтажа элементов.

То есть, объект возвращается владельцу в соответствующем виде.Правила соответствия определяет , на основании которого недвижимость и иное имущество переходило к нанимателю.

При этом учитывается соразмерный износ, критерии которого опираются на установленные нормы.Те внесённые улучшения, которые не допускают демонтажа и вывоза, но продолжают сохранять ценность, допускают возмещения со стороны собственника недвижимости.

Претендовать на компенсацию арендатор вправе только при условии, что владелец объекта был официально осведомлён о проведении соответствующих работ.В этом случае начисление компенсации производится из расчёта стоимостного эквивалента новых параметров объекта, за вычетом амортизации при использовании таковых нанимателем. Притязать на возмещение расходов допустимо только после прекращения найма. Если контракт пролонгирован – ремонт, замена или реконструкция элементов остаётся в распоряжении инициатора.При начислении соразмерной компенсации, арендатору требуется уплатить налог на прибыль в соответствии с п.1 статьи 146 НК РФ.Сроки уплаты требуется урегулировать в пределах действия аренды, до затребования компенсации со стороны нанимателя или до аннулирования стоимостного эквивалента улучшений по истечении амортизационного срока.

На основании этого же положения, НДС к вычету для арендодателя не предусмотрен (см. ).Допускается за счёт предполагаемой суммы НДС уменьшить налоговую сумму.

Что такое отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

› Съем жилых и нежилых помещений уже давно стал нормой в современном мире.

Такого рода сделки сопровождаются составлением соглашений. Договор аренды является одним из популярнейших соглашений между гражданами в нашей стране. Конечно не всегда найденное помещение может полностью соответствовать всем требованиям и желаниям арендатора.

Арендатор может выполнить «перестройку» имущества под свои потребности, тем самым проведя улучшение его характеристик.

Как результат цена этого имущества повышается. Поэтому лучше понять, что представляют собой отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Стоит также отметить, что такого рода улучшения обладают определенной спецификой в их учете по налоговым нормам. Содержание: Если речь идет об отделимых, то их можно отсоединить без совершения повреждения существующего имущества.
Содержание: Если речь идет об отделимых, то их можно отсоединить без совершения повреждения существующего имущества. Есть такое правило, в котором говорится, что при отделении этих улучшений, цена на имущество остается такой же.

К отделимым относят следующие:

  1. счетчики потребления электроэнергии;
  2. электронно-световые стенды;
  3. наружные вывески и прочее;
  4. пристройки без фундамента и двери, также важно чтобы они не затрагивали несущие конструкции;
  5. межкомнатные двери;
  6. системы электроснабжения компьютерной и бытовой техники;
  7. оборудование для касс и сейфы;
  8. витрины;
  9. не постоянный металлический навес;
  10. изменение пространства.
  11. перегородки внутри комнат;

Отделимые улучшения Неотделимыми называют улучшения, не дающие возможность их отсоединить так, чтобы не доставить повреждения имуществу. К ним относят те, что остаются после проведения перепланировки и прочих подобных работ.

Проведенные работы, после которых появляются неотделимые улучшения:

  1. переустановка дверей;
  2. проведенные ремонтных работ с канализационной системой или системой отопления;
  3. благоустройство окружающей территории.
  4. усовершенствование напольного покрытия;
  5. реконструкция фасада;
  6. приведение в порядок электроснабжения;
  7. результат перекраски окон и стен в помещении;

Если арендатор собирается выполнить неотделимые улучшения, то он может сообщить сам или это может определиться во время проведения технического осмотра помещения. Если возникает какой-либо спор после проведения улучшения, то он решается в судебном порядке, и судья обязательно должен определить стоимость имущества, после выполненных работ.

Чтобы это сделать, арендатору будет необходимо предоставить соответствующую документацию. Сторона, которая эксплуатировала имущество, должна будет обзавестись доказательствами:

  1. нужно будет привести доказательства,что цена существующего имущества стала больше;
  2. необходимо доказать, что улучшения, которые появились, являются неотделимыми;
  3. необходимо будет указать цену.

Не всегда судебный процесс может адекватно оценить ситуацию, решить какие работы необходимо отнести к какому типу улучшений. Здесь сможет помочь профессионал, который даст заключение.

Стоит также помнить, что определенные работы могут быть включены в стоимость имущества. Тогда их нельзя назвать неотделимыми. Это в принципе достаточно спорный вопрос.

Когда действующий собственник решил выполнить отделимые улучшения, то они уже по праву считаются его собственностью. Но нужно сказать сразу, что соглашение об аренде может описать все по-другому. Если такое согласие есть, то после окончания срока договора, он может затребовать возмещение этих финансовых потерь.

Помните, что соглашение об аренде может по-разному определять правовой исход этих ситуаций.

Для того, чтобы обе стороны смогли себя обезопасить, нужно оформить согласие для совершения улучшений имущества в письменном виде. Его выполнение можно начать только после согласия арендодателя. Тогда это будет правильным для обоих сторон.

Не дожидаясь подтверждения о согласии от владельца на выполнение ремонта можно, если сложилась срочная ситуация. Также это можно выполнить, если владелец не выполнил свои обещания по его осуществлению.

Что такое неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества мы разобрались, теперь можно определиться с обязанностями со стороны арендатора и арендодателя.

Отделимые и неотделимые улучшения Определить необходимость для проведения капитального ремонта можно только на основании заключения о санитарном и техническом состоянии помещения.

В ином случае, если появились неотделимые улучшения, но на то согласия владельца не было, то от него возврат их цены никто не может затребовать.

То есть закон дает право на изменение имущества в независимости от того есть согласие арендодателя или нет. Но вопрос о возмещении стоимости здесь отпадает сам собой. Если владелец посчитает нужным, то он оплатит выполненные работы. Только стоит отметить, немного другая ситуация складывается с договором аренды предприятия.
Только стоит отметить, немного другая ситуация складывается с договором аренды предприятия.

Арендатор может потребовать возместить ему стоимость выполненных работ, не зависимо от того, было или не было соглашение от владельца. Стоит отметить, что это общепринятое правило, каждый договор может иметь свои исключения. Но арендодатель также имеет возможность уйти от возмещения работ по приобретению имущества.

Для этого ему придется доказать:

  1. то, что цена имущества действительно увеличилась, но это не соразмерно улучшению эксплуатационных характеристик помещения;
  2. то, что действующий собственник не добросовестный и выполнил все без его соглашения.

Помните о том, что улучшения любого типа признаются собственностью владельца, если они выполнены из счета отчислений этого имущества. Усовершенствование имущества, которого находится в аренде, подразумевает не только лишь выполнение работ. Это может быть также как разновидностью формы арендной платы, помимо того, что есть фиксированная сумма, иногда используют такие возможности.

В соглашении об аренде, которое составляется, может быть указана возможность соединения нескольких форм арендной платы.

Цена произведенных работ по усовершенствованию помещения, которые сделал арендатор с использованием арендодателя, входит в счет суммы арендной платы.

Все произведенные работы необходимо будет в обязательном порядке произвести документально. В заключенном соглашении должен быть в наличии пункт том, что может быть обязательное улучшение имущества. Если договор определяет собой возможность только оплаты аренды помещения ежемесячно, то другие формы оплаты невозможны, но если есть задолженность оплаты, то улучшения можно зачесть в ее счет.
Если договор определяет собой возможность только оплаты аренды помещения ежемесячно, то другие формы оплаты невозможны, но если есть задолженность оплаты, то улучшения можно зачесть в ее счет.

В таком случае даже решение в судебном порядке этого вопроса приведет к правоте арендатора.

Отделимые улучшения Говоря о процессе улучшении имущества в арендованных помещениях, то это может также касаться улучшений при использовании долевого владения.

Долевая собственность подразумевает под собой, владение нескольких человек одним имуществом одновременно. Каждое лицо при этом имеет свою долю. Порядок использования доли может быть определенном либо в законном порядке, либо путем соглашения владельцев.

Один из участников собственности может затребовать равнозначное увеличение своей части в долевом имуществе в размере выполненных неотделимых его улучшениях. Такое требование может быть законно в случае соблюдения определенных условий:

  • Если выполнены за собственные средства.
  • Если они признаны неотделимыми.
  • Если соблюден законный порядок эксплуатации долевого имущества.

К неотделимым улучшениям можно отнести изменения, которые влияют на соотношения долей.

Первым пунктом, который сюда можно отнести, является увеличение площади помещения. Для того, чтобы изменить размер долей участников, после проведения неотделимых улучшений, нужно всего лишь установить, что эти улучшения произведены согласно порядка, который прописан в законе по поводу использования общего имущества.

Стоит отметить, что для этого потребуется согласие всех владельцев имущества. В случае, если стороны не смогут прийти к общему согласию, то учитываются реальные затраты каждой стороны на выполнение неотделимых улучшений, при этом обязательно учитывается размер доли имущества каждого лица и составляются пропорции в денежном эквиваленте.

Говоря о отделимых улучшениях, то они являются собственностью того, кто их выполнил. Но в договоре о порядке использования общей долевой собственности есть возможность указать другой порядок, это будет законно.

Говоря об улучшении имущества как отделимого, так и неотделимого, то это достаточно сложный вопрос, который имеет сложную законодательную базу.

Нередко ситуации с выполнением улучшений приводят к тому, что споры решаются в судебном порядке.

Помимо этого, не всегда даже судья сможет однозначно определиться с вопросом какие же улучшения по истине являются отделимыми, а какие неотделимыми. Кроме того, даже не любые произведенные работы могут считаться улучшением со стороны закона. Необходимо все возможные форс-мажоры описывать при заключении соглашения.

В заключении можно сказать:

  • Произведение работ по усовершенствованию помещения приравнивают к его собственности, если другие пункты не указаны в договоре.
  • Действующий собственник,выполнивший усовершенствования с использованием собственных средств, при согласии на это арендодателя, которые не принесут вред существующему имуществу, то арендатор в праве после окончания срока действия соглашения потребовать возмещение затраченных средств. Но это в случае, если другие ситуации не прописаны в соглашении между сторонами.
  • Возвращение финансовых средств за неотделимые улучшения, которые арендатор выполнил, не дожидаясь согласия владельца, то вам не может быть гарантировано вам, только если законодательство не предусматривает иные ситуации и случаи.

Помните, что любого рода усовершенствования в арендованном помещении могут принести не мало хлопот и судебных разбирательств, и не всегда в вашу пользу они заканчиваются. Поэтому для того, чтобы обезопасить себя с юридической и моральной стороны, и для того, чтобы не потерпеть значительных финансовых потерь, нужно внимательно изучать договор аренды при подписании. В том случае, если вас не устраивают какие-то пункты, необходимо их сразу скорректировать.

Рекомендуем вам лучше вникнуть в законодательную базу и повысить свою юридическую грамотность. В таком случае вы точно сможете избежать проблем и неприятных ситуаций.

Помните, что любого рода усовершенствования в арендованном помещении могут принести не мало хлопот и судебных разбирательств. Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

FacebookTwitterВконтактеGoogle+ Оцените статью Поделиться ВКонтакте Facebook Одноклассники Twitter Добавить комментарий Пожалуйста, введите ответ цифрами:девятнадцать − 16 =

Неотделимые улучшения арендованного имущества

» » В течение периода аренды недвижимого имущества арендатор часто осуществляет некоторые улучшения. Разберемся в статье, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества, можно ли получить компенсацию и как это сделать.СодержаниеВ первую очередь, следует определить, какие изменения изначальных характеристик объекта аренды можно считать неотделимыми, а какие относятся к отделимым.В соответствии с законодательством РФ, отделимые улучшения – это те, которые можно физически забрать с собой после расторжения договора аренды, и при этом состояние объекта недвижимости не будет ухудшено. Говоря простым языком, отделимым признается все, что арендатор может взять и унести, а в результате таких действий имущество арендодателя не пострадает.К примеру, отделить от самого объекта аренды можно мебель, приборы для освещения, какие-либо предметы интерьера (картины, статуэтки, вазы и т.д.), дополнительное оборудование (если демонтаж не навредит имуществу арендодателя).

– это те характеристики, которые нельзя устранить, если при этом не будет нанесен вред собственности арендодателя.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ, неотделимыми являются признаки, которые нельзя убрать, не причинив ущерба полезным качествам и свойствам главного объекта, который был передан лицу во временное пользование на основании договора аренды.В качестве примера неотделимости можно привести несколько ситуаций.

  • На основании договора аренды в пользование была передана квартира. Арендатор покрасил в ней стены с согласия собственника. Такой косметический ремонт будет являться неотделимым улучшением.
  • Арендодатель передал во временное пользование участок земли. Надел использовался арендатором для ведения садово-огороднической деятельности. За период пользования землей последний посадил на участке несколько деревьев. После окончания арендных отношений они перейдут в собственность владельца участка.
  • По договору аренды во временное пользование был передан частный дом. За время существования арендных отношений арендатор пристроил к дому веранду. Такое улучшение будет признано неотделимым.

Кроме того, невозможно отделить от осинового объекта такие действия как замена труб, вентиляционного оборудования, отопительных приборов, электрической проводки, окон и дверей, а также перепланировка и другие подобные работы. После того, как срок действия договора аренды подойдет к концу и отношения будут прекращены, все улучшения, которые невозможно убрать без ущерба, станут собственностью арендодателя.Вопрос, который в большей степени волнует арендатора, касается возможности получения компенсации денежных затрат, израсходованных на улучшение имущества.

Законодательно эта проблема регулируется ст.

623 ГК РФ. Согласно этому документу, компенсация будет выплачена только в том случае, если все действия в отношении арендуемого имущества проводились с согласия собственника.Если арендатор произвел какие-либо действия по собственному волеизъявлению, не заручившись согласием арендодателя, то последний вправе не возмещать арендатору денежные расходы. Это значит, что главный критерий для получения материальной компенсации – осведомленность собственника о действиях арендатора в отношении предмета договора аренды.Нередки ситуации, когда собственник фактически осведомлен о произведенных изменениях, улучшающих характеристики недвижимости, однако отказывается возмещать арендатору расходы.

Как доказать, что улучшения произведены с согласия владельца имущества?Для доказательства существования договоренностей между арендатором и арендодателем будет достаточным заручиться наличием свидетелей. Их показания могут стать основанием для компенсации.Свидетели могут подтвердить не только наличие договоренностей между арендатором и арендодателем, но и факт их совместного производства улучшений.Наличие какой-либо съемки, где подтверждается факт договорённости – редкость.

Однако, если удалось зафиксировать одним из таких способов процесс достижения консенсуса, то это послужит отличным доказательством.К примеру, многие мобильные устройства позволяют записывать аудиозапись в процессе разговора. Юристы рекомендуют записывать все важные диалоги, чтобы обезопасить себя в будущем при возникновении спорных ситуаций.Оформление письменного документа – самый простой и надежный способ закрепления договоренностей. Стороны могут составить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором оговорят не только вопрос компенсации, но и перечень планируемых улучшений.Однако стоит сказать, что если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то и все дополнительные соглашения к нему должны пройти процедуру регистрации.

В противном случае документ не будет иметь юридической силы.Сторонами может быть выбрана иная тактика.

Например, проводить улучшения арендуемого имущества может за счет снижения размера арендной платы или за денежные средства арендодателя. Таким образом, произойдет фактическая компенсация расходов арендатора.Передачу средств можно фиксировать в графике арендных платежей или путем составления расписки.

В любом случае на документе должны быть проставлены даты и личные подписи сторон.Важный момент.

При оформлении передачи денежных средств путем составления расписки необходимо указать способ перечисления финансов.

Это нужно для того, чтобы недобросовестный арендодатель не смог затребовать повторной выплаты арендной платы или начислить неустойку.Некоторые осуществляют любые изменения в имуществе на основании положений договора аренды.

Для этого на этапе составления документа можно предусмотреть порядок произведения улучшений и получения компенсации от собственника имущества. Обязательно нужно указать сроки и способ выплаты.Чтобы избежать возможных проблем в будущем, рекомендуется прописывать все аспекты арендных отношений в договоре. Если договор уже существует, то обезопасить себя можно подробным диалогом с арендодателем, результаты которого будут зафиксированы письменно.Прописывать итоги договоренностей следует максимально подробно.

Обязательным пунктом соглашения будет описание порядка оплаты или компенсации.Если улучшения уже проведены, а договоренности с собственником не было или она не была чем-либо подкреплена, то остается рассчитывать только на успешный поиск компромиссного решения, которое устроило бы обе стороны. Однако, если арендодатель откажется компенсировать затраты, то законодательно он прав.Еще один существенный момент. Если неотделимым улучшением был капитальный ремонт, то по законодательству, расходы на него должен понести арендодатель.

Это актуально, когда в договоре аренды не предусмотрено иного разъяснения по этому вопросу.При возникновении сложностей, касающихся арендных отношений, обращайтесь за консультацией к юристу. Специалист сможет оценить вашу ситуацию с точки зрения закона и порекомендовать оптимальный порядок действий.FacebookTwitterВконтактеGoogle+ Напишите свой вопрос — в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует Задать вопросЗаполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минутВаше имяНомер телефона * Ваш город (регион) * ОтправитьСпасибо!Ваша заявка принятаЮрист позвонит в течение 5 минутЗадать еще вопрос АнонимноИнформация о вас не будет разглашенаБыстроЧерез 5 минут с вами свяжется наш консультант Понравилась статья?