×
БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная - Земельное право - Как разделить дом и землю под ним

Как разделить дом и землю под ним

Как разделить дом и землю под ним


Процедура раздела дома с участком значительно сложнее деления квартиры, ведь некоторые части этого типа недвижимости являются нераздельной собственностью, а следовательно — никак не могут быть поделены.Однако, довольно часто взаимоотношения между совладельцами жилья осложняются настолько, что для них главной целью становится разделить дом и участок любой ценой.Ситуация, когда домом с участком владеют несколько собственников — сама по себе не простая. Особенно, когда совладельцы находятся во враждебных взаимоотношениях и нередко попросту не могут прийти к договоренностям по бытовым вопросам.Однако, поскольку недвижимость остается в долевой собственности, им нередко требуется осуществлять какие-то общие решения по части:

  1. реконструкции технических сетей.
  2. прописки новых жителей;
  3. проведения ремонтных мероприятий;

При сложных взаимоотношениях это сделать достаточно трудно, либо вообще нереально, и большая часть владельцев стараются выделить свою долю путем раздела имущества.Сделать это возможно при помощи выделения части дома и территории под ним, иными словами – путем реального разделения.Реальный раздел (выделение доли) — это переход частей домовладения в собственность каждого участника общей долевой собственности пропорционально его доле.Раздел влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли дома характеризуется тем, что один или несколько собственников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.Раздел дома начинается с определения размера долей и людей, имеющих права на долю.

При расторжении брака, собственниками долей будут являться супруги, а при наследовании, соответственно, наследники.Реальный раздел дома и земельного участка допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым, так и неделимым вещам.Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т.

д.Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

  1. принадлежность к категории недвижимых объектов.
  2. пригодность для проживания;
  3. назначение;
  4. изолированность;

Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений.

Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей.Прежде чем приступать к процедуре, следует понять – имеется ли вероятность его дробления. В этих целях необходимо осуществление экспертизы, которая утвердит или не подтвердит эти возможности.Проведенная экспертиза даст ответ и на другой вопрос – отвечает ли строение абсолютно всем технологическим условиям.

Кроме того, в окончательном решении, согласно просьбе совладельцев, специалист вправе добавить сведения о действительной цене, об альтернативах перепланировки, доступных для этого объекта, и затратах на эти виды работ.После одобрения экспертизы, владельцы обязаны оформить разрешение на перепланировку. Это можно сделать в органах местного самоуправления.Затем владельцы смогут применить одну из альтернатив:

  1. Раздел дома на 2 строения.
  2. Выделение доли;

Это возможно лишь при делении на самостоятельные помещения, имеющие отдельный вход.Таким образом, учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод, что реальный раздел домовладения между совладельцами возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется либо по соглашению между ними, либо в судебном порядке.При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка.Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст.

11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ).Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела. К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый.

Деление на большее число частей такого земельного участка в правовом отношении недопустимо.

Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности.

В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п.

1 ст. 3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.Образец соглашения о разделе участкаКроме данного требования основным принципом делимости участков можно охарактеризовать целостность каждой доли жилища с долей, что прилегает к данной части. Иными словами, тот из собственников, которому переходит установленная назначенная часть, будет собственником территории, на которой располагается его владение.Таким образом, если при разделе дома есть возможность организации отдельного входа, то допустимо и разделение земельной территории. Но это действует только при условиях, когда любая часть поделенного участка станет не меньше установленных законом норм.

В ином случае раздел невозможен, и территория останется общей.Если это не сблокированное здание, на практике довольно редко удается разделить дом так, чтобы все стороны были довольны.Законом предусмотрено два метода:Это самый малозатратный (как с точки зрения денег, так и времени) вариант для собственников. В таком случае дом не утрачивает положение целого объекта, а просто переоформляется в долевое владение.В случае мирного соглашения, все совершается на основе устного согласия, либо письменного договора собственников. Правильнее выбрать последнее и заверить договор нотариально, что сможет исключить в перспективе все споры.В договоре прописываются следующие пункты:

  1. текущие затраты на содержание;
  2. процедура использования общей территории.
  3. коммунальные платежи;

При решении мирного договора, важно учитывать как будет осуществлен раздел территории.

Однако, если все оформляется как совместное проживание, данный раздел необязателен.Даже в этом случае, объект недвижимости разделяется на два помещения. В определенных ситуациях понадобится перепроектирование.

Любую перепланировку следует обязательно узаконить и оформить соответствующий отчет специалиста.Суть данного метода состоит в передаче каждой стороне отдельного помещения, подходящего для жилья. Это наиболее оптимальный метод деления недвижимости на двух владельцев.Главный плюс – каждый владелец может продать свою долю, даже при отсутствии согласия другого собственника. Но, следует помнить, данный вариант никак не подойдет при переделе одноквартирных объектов, в подобной ситуации нужно искать иные способы решения сложившейся ситуации.Деление разрешается при последующих обстоятельствах:

  1. придомовая территория размежеваны.
  2. помещения целиком отделены;
  3. собственность обязана быть годной для проживания;
  4. каждый собственник должен иметь индивидуальный вход;

Важно: если здание находится в аварийном, либо обветшалом состоянии, либо малопригодно для проживания, разделить его не удастся, даже через суд.Образец соглашения о разделе домаКак и в предыдущей ситуации, разделять дом правильнее путем подписания договора.

В отличие от прошлого метода, для осуществления раздела путем деления на 2 строения потребуется оформить ряд документов:

  1. Подготавливается письменный договор между владельцами о разделении. Когда деление совершается не в одинаковых пропорциях, обговаривается финансовое возмещение.
  2. На каждую часть дома формируется отдельный комплект бумаг. В том числе, нужны кадастровый и тех. паспорт. Деление территории производится межеванием с подтверждающим актом;
  3. Легализовать перепланировку и вписать изменения в тех. проект;

После весь пакет документов передается в местную администрацию.

Если разделение недвижимости не противоречит законодательству, то спустя 15 дней каждый из владельцев получит право собственности на недвижимость.

В противном случае, этим уже занимается суд.Для оформления искового заявления в суд обязательно наличие тех. проекта. Если его нет, судья назначает судебную экспертизу, для определения возможных вариантов разделения недвижимости. Затраты на экспертизу, безусловно, возлагаются на истца.Раздел дома — почти всегда неприятная процедура, с большим количества стресса для совладельцев.
Затраты на экспертизу, безусловно, возлагаются на истца.Раздел дома — почти всегда неприятная процедура, с большим количества стресса для совладельцев.

Поэтому лучше решать все спорные вопросы путем компромиссов и договоренностей. Несмотря на все несогласия и неприязни, так быстрее решается любая проблема. Да и будут целее нервы и денежные средства, которые можно потратить на более приятные и полезные цели.Конфронтация в этом вопросе создаст только лишние проблемы.

А процедура раздела имущества рискует затянуться на неопределенный срок и с непредсказуемыми результатами. Была ли эта статья для вас полезной?

Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.Необходимость разделить недвижимое имущество на части, особенно жилья и участка земли, на котором оно расположено, возникает, если у него несколько собственников. Несколько собственников может быть у наследованного дома, приватизированного участка и у совместного имущества разведённых супругов.

На практике чаще всего встречается последний случай. В связи с этим самым актуальным вопросом становится, как разделить земельный участок с домом на два?Свойства делимости и неделимости дома и земли определяются так же, как и для любого другого имущества. Так, согласно статье 133 ГКРФ, если в результате деления имущество становиться непригодным для использования, то оно не подлежит разделу, и наоборот.

Таким образом необходимо выяснить индивидуальные характеристики того или иного дома и земельного надела.Как правило, однокомнатные жилые дома (в том числе квартиры в многоквартирных домах) разделу не подлежат, так как использовать в дальнейшем часть такого дома по назначению, то есть для жилья, будет невозможно. Так что всё зависит от размеров жилой площади.Земельный участок можно разделить без проблем, лишь бы позволяла площадь.

Ведь от деления такого имущества на части его основное предназначение не страдает.С другой стороны, возникает вопрос фактического раздела имущества. Так, если согласно статье 133 ГК можно поделить и дом, и землю, но сделать это на практике не всегда удаётся.

Причина заключается также в параметрах жилого дома.Но в любом случае раздел следует начинать с правового оформления.

Обычно по результатам оформления доли каждого из собственников в документах чётко указываются границы их долей. Если этого сделано не было, то придётся делить дом путём переговоров. Иначе придётся идти в суд.А при разделе участка земли, на котором расположен дом, он подлежит разделу в соответствии с отграничениями внутри жилого дома.
Иначе придётся идти в суд.А при разделе участка земли, на котором расположен дом, он подлежит разделу в соответствии с отграничениями внутри жилого дома.

Каждому собственнику отводится та половина земли, на стороне которой располагается его половина дома.Юридически оформить раздел совместной собственности можно путём заключения соглашения между владельцами.

Заключение такого соглашения не означает потерю целостности дома, а устанавливает на него долевую собственность. К примеру, после развода или когда пара находится в браке, недвижимость продолжает оставаться совместным имуществом, а такое соглашение переводит её в категорию долевой.Законодательство устанавливает письменную форму для такого соглашения.Помимо указания на раздел дома на два, в соглашении необходимо отобразить:

  1. порядок пользования общими помещениями (ванная, туалет, кухня).
  2. оплата расходов на содержание дома (текущий, капитальный ремонт);
  3. порядок оплаты коммунальных услуг;

Если совладельцы планируют проживать и дальше вместе, то определять порядок использования общих помещений нет необходимости.Юридически оформить раздел можно в любое время. Даже по ходу судебного разбирательства стороны вправе в любой момент до вынесения решения заключить мировое соглашение между собой.

Такое соглашение закрепляется определением суда.Внесудебные соглашение в то же время рекомендуется нотариально заверить, чтобы избежать в дальнейшем споров о легитимности подобной договорённости.Разумеется, когда речь идёт о разделе имущества, особенно о разделе дома или земельного владения, споров избежать получается не всегда. В таком случае большинство собственников ищет решение в судебных органах.Однако суд не гарантирует решение спора, хотя и может установить доли каждого из собственника в принудительном порядке. Но даже это не означает удовлетворение требований каждой из сторон.

Суд всего лишь установит компромисс между сторонами.Чтобы положить конец спорам, нужно осуществить выдел доли каждого собственника в натуре. Это означает, что части каждого из собственников в доме будут друг от друга отграничены и помещений общего пользования не будет.Суть фактического раздела заключается в изолировании помещений в доме, относящихся к доле каждого из собственников, друг от друга. По сути, части становятся отдельными домами.

Это один из самых практичных способов разделить дом на несколько хозяев.В отличие от простого совместного или долевого владения после фактического раздела каждый из собственников вправе продать свою часть дома без согласия другого собственника. Так же другой собственник не будет обладать правом преимущественной покупки.К тому же, по завершении фактического раздела можно оформить на части дома отдельные почтовые адреса и абонентские счета у коммунальных служб.Но при этом должны быть следующие условия раздела:

  1. у каждого владельца должен быть отдельный вход в дом;
  2. помещения в доле каждого должны быть полностью изолированы друг от друга;
  3. каждая из частей в отдельности должна быть пригодна для использования в качестве жилья;
  4. земельный участок также должен быть разделен.

Когда при имеющейся планировке изолирование представляется невозможным, то понадобится перепланировка.

Изменение несущих конструкций возможно лишь при получении разрешительных документов у архитектурной службы населённого пункта.Если перепланировка не представляется возможной в силу особого строения или ветхого состояния дома, то выдел долей невозможен даже в судебном порядке.Юридическое оформление раздела подразумевает лишь закрепление прав каждого собственника.

Вместе с тем, весь процесс фактического выдела долей необходимо в установленном законом порядке задокументировать.Так, чтобы процедура фактического раздела была законной, нужно оформить следующую документацию:

  • Если планируется установить отдельные адреса, то оформить на каждый дом самостоятельные кадастровые паспорта.
  • Сооружения, находящиеся в части земельного участка каждого из собственников, также нужно фактически и документально разделить и поставить на учёт в кадастровой службе.
  • Внести соответствующие изменения в техническую документацию жилого дома.
  • Составить соглашение между собственниками. Если по техническим причинам разделить дом или участок в равных долях не получается, то необходимо обговорить денежную компенсацию одной из сторон.

Собранная документация подаётся в Росреестр для регистрации.

Если вся процедура была проведена согласно закону, то каждый из собственников по истечении двухнедельного срока получит выписку о праве собственности.Раздел земельного участка – дело несложное. Законодательством установлено лишь одно требование: будущие земельные наделы не должны быть в площади меньше минимально установленного размера в том или ином регионе. Обычно такой размер составляет 5 соток.

В зависимости от местного законодательства может варьироваться в пределах до 14 соток.Чтобы осуществить раздел земли, необходимо собрать нижеуказанные документы:

  1. квитанции об оплате пошлины (2);
  2. свидетельство о праве собственности.
  3. заявление в регистрационную палату;
  4. выписки из кадастра;
  5. заявление в кадастр;
  6. технические документы;
  7. паспорта совладельцев;

Раздел земельного участка имеет следующие особенности:

  • После раздела каждая из частей земли получит свои кадастровые номера.
  • После регистрации в Росреестре каждая из частей земельного надела получает статус отдельного объекта недвижимости.
  • Необходимо пригласить кадастрового инженера для проведения межевания.
  • При разделе земельного надела, находящегося в долевой собственности, необходимо соглашение собственников.

Раздел земли желательно осуществить после фактического выдела доли каждого собственника в жилом доме.

Разумеется, и в этом деле лучше прийти к взаимному соглашению без судебного разбирательства.При разделе земельного надела сторонам не обязательно разграничивать его поровну. В первую очередь необходимо исходить из функциональных потребностей собственников.При этом каждая часть должна иметь:

  1. доступ к коммуникациям и инженерным сетям.
  2. выход на местные дороги;

С другой стороны, контуры каждой из частей могут зависеть от наличия хозяйственных и бытовых построек на участке.

В этом случае сторонам придётся идти на компромисс. Возможно, понадобится оценка каждой постройки, которая остаётся в части того или иного собственника.

Оценка может пригодиться при определении размера компенсации, которая уплачивается одной стороной другой при неравном разделе.Казалось бы, что проще, чем разделить двухквартирный дом или таунхаус? Ведь границы уже заранее определены, каждый из собственников имеет свой вход и раздельно оплачивает коммунальные услуги.

Однако не всё так просто.По фактическому характеру такие строения подпадают под категорию многоквартирных домов, а земельный участок под ними, как правило, предназначается для ИЖС. Поэтому ни кадастровый орган, ни регистрационная палата не согласиться задокументировать раздел.Таунхаус должен находиться в общей долевой собственности.
Поэтому ни кадастровый орган, ни регистрационная палата не согласиться задокументировать раздел.Таунхаус должен находиться в общей долевой собственности. В ином случае такое жильё необходимо сначала оформить как долевую собственность, а уже затем приступать к разделу.

К сожалению, перепланировку в данном случае задокументировать также нужно.С другой стороны, возникновения споров не предполагается, ведь каждый совладелец изначально знал границы своей собственности.Самым проблематичным моментом может стать раздел дворового участка.

Обычно в таунхаусах участки предполагаются общими и границы их не определены. Однако вряд ли люди пожелают жить в общих дворах. И зачастую споров не избежать.Как уже говорилось, судебный иск – самый нежелательный путь решения возникшей проблемы.

Помимо потери времени, а судебные прения могут длиться месяцами, а то и годами, судебный процесс – весьма расходное дело, особенно для истца.

Но несмотря на это, в качестве правового инструмента суд эффективности не теряет.Для запуска судебного разбирательства один из собственников должен подать судебный иск.

При этом необходимо оплатить государственную пошлину.Подача иска одним из собственников не лишает права подать встречный иск второго собственника. Но от этого суть дела не меняется, особенно когда споры сторон затрагивают лишь отдельные помещения или части земельного участка.

Однако если спорные моменты наблюдаются по всему плану фактического выдела доли, то встречного иска не избежать.При вынесении решения суд руководствуется двумя обстоятельствами:

  • Соблюдение норм законодательства при перепланировке.
  • Равный раздел дома и участка.

Для этого суд назначает экспертизу. Все расходы несёт истец, а также ответчик, когда он подаёт встречный иск.

Процедура проведения экспертизы может продлиться на несколько недель. Поэтому сторонам рекомендуется заранее заказать техническую экспертизу предполагаемой перепланировки.Техническая экспертиза должна включать в себя следующие выводы и заключения:

  1. возможность осуществления перепланировки без ущерба для несущих конструкций;
  2. пригодность в каждой из частей для проживания хотя бы одного помещения;
  3. пригодность сооружения для дальнейшей эксплуатации.

Это основные вопросы, которые будет учитывать суд при вынесении решения.

Кроме того экспертиза может показать иные характеристики дома в соответствии с требованиями заказчика.Не стоит надеяться, что мнение экспертов будет иметь хоть какое-либо значение для противной стороны. Как показывает практика, порой даже судебное решение не позволяет окончательно решить вопрос.По рассмотрению дела суд выносит решение о фактическом разделе жилого дома и земельного участка. Важным моментом в решение является указание по кадастровому и техническому плану сооружения помещений каждого из совладельцев, а также границу, находящуюся между долей.

Без данного указания кадастровая служба в оформлении паспортов на вновь образованные объекты недвижимости откажет.Многие годы люди могут владеть совместно домом и землей – и даже не задумываться об их разделе. Но наступает момент, когда такая необходимость появляется.

Земля является особым имущественным объектом, поэтому любые действия с ней должны следовать установленным Законом требованиям.По каким правилам осуществляется раздел участка земли с домом – расскажем далее. статьи:Ситуации, когда земельными наделами с расположенными на них частными домами владеет несколько лиц – далеко не редкость. Возникновение общей собственности на землю может быть обусловлено законным режимом имущества супругов, наследованием, дарением (покупкой) доли (долей) в праве собственности.В силу различных обстоятельств совместное владение общей землей становится затруднительным, в связи с чем и возникает желание ее разделить.Однако при этом у некоторых ее владельцев встает вопрос о возможности осуществления такого раздела.Земля, как особый вид имущества, регулируется нормами различных законов, в том числе, гражданского (ГК РФ) и земельного кодексов (ЗК РФ).

Положениями ГК РФ (ст. 252, 254) предусматривается право сособственников земельных участков осуществлять их раздел. Статьей 11.4 ЗК РФ также допускается раздел земли.Решив разделить имеющийся в общей собственности участок, стоит иметь в виду следующее.

Не все земельные частные наделы можно поделить по желанию их владельцев.Для того, чтобы раздел земельного участка с домом стал возможным, он должен отвечать определенным требованиям закона.Статьей 11.9 ЗК РФ устанавливаются требования к возникающим в результате разделения участкам:

  • Во-первых, разделенные участки должны отвечать предусмотренным минимальным (максимальным) размерам. Эти размеры определяются обычно местными градостроительными регламентами и в разных муниципальных образованиях могут различаться. Если полученные в результате разделения участки не будут отвечать данному требованию, то в его постановке на кадастровый учет может быть правомерно отказано. Об этом говорится в п. 3 ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
  • Во-вторых, формирование новых участков не может приводить к проблемам с использованием, расположению на них недвижимых объектов, рациональным использованием самой земли. Нельзя разделить участок с домом, если это влечет нарушение действующих в области землепользования норм и правил.
  • В-третьих, границы полученных участков не должны пересекать границ лесопарков, населенных пунктов, лесничеств, муниципальных образований. Также не допускается чересполосица, изломанность, вклинивание их границ.
  • В-четвертых, оба новых участка должны сохранить прежний вид разрешенного для старого участка землепользования.

Если земельные участки не отвечают указанным выше требованиям, то осуществить их раздел не представляется возможным. При этом важно понимать, что речь идет не о фактической, а о юридической возможности.В жизни разделить участок с домом можно хоть на тысячу отдельных кусочков, но с правовой точки зрения использовать их законным способом будет невозможно.Чаще всего, необходимость делить землю возникает при разделе расположенного на нем дома.Отсутствие возможности разделения земли не препятствует разделу дома. Просто в этом случае сама земля останется в общей собственности нескольких лиц.

А сособственникам нужно будет определить порядок ее использования.Если сделать это по добровольному соглашению не удастся, то решать этот вопрос придется через суд.По общему правилу, любые действия с общим имуществом должны осуществляться по согласию его владельцев.При возникновении необходимости раздела такого имущества собственникам, прежде всего, стоит об этом договориться мирно. Заключенное ими соглашение о разделе общей земли станет впоследствии основанием для регистрации их прав на вновь появившиеся участки.Однако договориться мирно получается далеко не всегда.

Дело в том, что делить участок без имеющихся на нем объектов недвижимости проще. Когда же речь идет о разделе земли с домом, то возникает множество споров.Что делать, если соседи отказываются подписывать акт межевания земельных участков?Сособственники зачастую владеют неравными долями в праве на дом. Поскольку права на дом неразрывно связаны с землей, то фактически каждый получает возможность пользования землей, пропорционально своим правам на дом.Иногда у сособственников складывается иной порядок фактического использования участка.

Очень часто они не могут прийти к единому соглашению о размерах будущих участков.

Тогда единственным способом решения проблемы станет обращение в судебный орган.

Суд будет делить участок исходя из интересов обеих сторон, фактической возможности, с учетом действующих правовых норм.При возникновении необходимости в разделении земли, в первую очередь, нужно выяснить несколько важных моментов:

  • Определить, возможно ли фактическое разделение имеющегося участка. Для этого следует узнать действующие в данном муниципальном образовании минимальные нормы для земельных наделов. Если участок отвечает критериям делимости, иным установленным для раздела требованиям, то можно идти дальше.
  • Следующим шагом станет достижение соглашения по разделу между сособственниками. При наличии обоюдного согласия можно переходить к межеванию участка для создания двух новых объектов и их дальнейшей регистрации. При отсутствии согласия придется сначала перенести решения спора в суд. К сожалению, такие споры являются достаточно сложными, и могут рассматриваться довольно долго. Только после вступления решения в силу можно приступать к оформлению прав на определенных судом условиях.

Для того, чтобы вместо одного участка появилось два, следует произвести определенные нормами земельными законодательства процедуры.Разделить участок с домом можно следующим образом:

  • Во-первых, требуется межевание имеющегося надела земли.
    С этой целью привлекаются специализированные организации, имеющие право на данный вид деятельности. Работник такой организации (кадастровый инженер) производит замеры, устанавливает границы новых участков. После этого подготавливается техническая документация на вновь созданные участки.
    Это может занять некоторое время;
  • Во-вторых, получив все документы на новые участки необходимо поставить их на учет в кадастровом органе.

    Теперь каждый участок будет иметь свой кадастровый паспорт, адрес, номер и другие параметры. Учитываться каждый из них также будет отдельно.

  • В-третьих, требуется оформление прав собственности на каждый из полученных участков.

    Сделать это можно в местном подразделении Росреестра, предоставив необходимый пакет документов. Их перечень можно уточнить на сайте Росреестра, или непосредственно в его отделении.

    Только после проведения регистрации правомерно говорить о правах лиц на два отдельных участка.

Что делать, если сосед самовольно захватил часть земельного участка?Остались вопросы? Просто позвоните нам: Нередко встречаются ситуации, когда недвижимостью владеют несколько человек.

В этом случае перед собственниками встает вопрос раздела объекта.

Деление участка земли с домом – один из наиболее сложных вариантов, решение по которому зависит от множества нюансов. статьи:Обстоятельства, при которых появляется необходимость разделения имущества, появляются в результате самых разных причин.

В основе любой из них лежит наличие нескольких хозяев на объект недвижимости.Раздел участка земли с находящимся на нем жилым зданием может потребоваться:

  1. Если между совладельцами сложились неприязненные отношения и др.
  2. Если дом с участком приватизирован на разных людей.
  3. При разводе.
  4. В результате наследования несколькими наследниками, или при наследовании части недвижимости, когда умер один из собственников.
  5. При покупке части дома.
  6. Когда недвижимость приобретена в долевую собственность.
  7. При создании семьи одним из собственников.

На практике чаще всего встречаются раздел дома на двух хозяев.

Такая ситуация складывается при разводе супругов, приобретавших недвижимость в браке.Необходимо различать юридический раздел участка с домом от выделения доли в натуре.Деление дома в правовом поле подразумевает определение доли в объекте недвижимости каждого собственника. Такой раздел нужен, если дом с участком находились в общей собственности владельцев и необходимо определить размер имущества каждого из них.Ситуация характерна для бывших супругов, купивших или построивших дом во время брака. Согласно ст. 256 СК РФ имущество, нажитое в период семейных отношений, является совместным и делится пополам.

Иной размер доли можно установить договором между супругами.

До раздела все решения по недвижимости должны приниматься совместно.Юридический раздел дома с участком обычно не представляет трудности. Каждому владельцу по решению суда или по договору между собственниками определяется доля дома и доля участка, которыми он может распоряжаться самостоятельно с учетом ограничений, накладываемых режимом долевой собственности.Обратите внимание! Хозяин может продать, подарить, завещать, обменять свою часть имущества, не спрашивая разрешения сособственника.

Но преимущественное право покупки принадлежит второму владельцу. Все сделки по отчуждению доли оформляются через нотариуса. Выделять долю фактически при этом не обязательно.Фактический раздел – перевод долевой собственности в реальные квадратные метры.

За владельцем закрепляются определенные помещения в доме, а для земельного участка устанавливаются границы.

Процедуру можно провести только после определения доли каждого собственника.В отличие от юридического раздела выделения доли в натуре не всегда возможно. Существуют запреты как для распределения земли, так и изменения конструкции самого дома.Основное препятствие для выделения долей в натуре в жилом доме – невозможность конструктивно изолировать помещения.Раздел дома допустим при выполнении следующих условий:

  1. Каждое изолированное помещение имеет минимальный набор удобств для проживания.
  2. У каждого хозяина есть отдельный вход.
  3. У всех собственников должно быть хотя бы одно помещение, пригодное для жилья.

Так как обычно дом технически не предназначен для выделения индивидуальных помещений, перед его разделом требуется провести перепланировку и реконструкцию в соответствии с правилами, установленными региональными органами власти. Они включают получение разрешения на строительство и соблюдение пожарных, строительных, санитарных норм в результате проведения работ.Ограничения по разделу земельного участка (ст.

11.9 Земельного кодекса РФ):

  1. Участок должен обеспечивать возможность пользования домом и другими объектами недвижимости, расположенных на нем.
  2. Образование участков не должно приводить к недостаткам, препятствующим их рациональному использованию.
  3. Вид использования новых участков должен соответствовать исходному.
  4. Размер надела должен быть не меньше установленного градостроительным регламентом субъекта РФ.

Если дом или землю поделить нельзя, можно установить порядок пользования недвижимостью. Неделимость участка не является препятствием для раздела дома, и наоборот. При этом следует учитывать положения п.1 ст.

271 ГК:

«Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком»

.Взаимная договоренность о разделе имущества – наиболее простой способ решения проблемы. Заключить соглашение владельцы недвижимости могут как при определении долей в объекте, так и при выделении квадратных метров в натуре.

Если участок с домом неделим хозяева могут самостоятельно определить порядок пользования объектами.Супруги до и во время брака могут заключить брачный договор, в котором учитываются все нюансы пользования имуществом, нажитым в период образования семьи.

Кроме размера долей и технических характеристик можно решить вопросы по оплате услуг ЖКХ, подключению к общим сетям, выполнению ремонта.

Соглашение о разделе имущества оформляется в браке и после развода. Брачный договор и соглашение о разделе заверяются у нотариуса.Для регистрации доли в участке с домом, достаточно предъявить договор или соглашение в Росреестр вместе с другими документами:

  1. Квитанцией об оплате госпошлины.
  2. Заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав.
  3. Паспортом.

Пакеты документов готовятся отдельно на дом и участок. Согласно выписке из Росреестра собственник будет владеть ½ или другой долей в объекте недвижимости – одном и том же у обоих сособственников.

Режим владения – долевая собственность.Если производится выделение доли в натуре, формируются отдельные объекты недвижимости.Перед подачей документов необходимо:

  1. Изолировать помещения для каждого собственника в соответствии с правилами градостроительства.
  2. Заказать технические планы на каждое изолированное помещение внутри здания.
  3. Провести межевание участков.

Обязательно! К пакету документов на каждый объект прикладывается техплан, составленный кадастровым инженером, имеющем лицензию на проведение данного вида работ.В результате у каждого собственника появляется индивидуальный объект недвижимости, которым он может распоряжаться без ограничений. Присваивается персональный адрес, режим долевой собственности прекращается.При невозможности достичь соглашения мирным путем, порядок деления имущества определяет суд.

Обратиться в инстанцию может любой из владельцев. Ведение процесса зависит от подготовленности истца.До судебного заседания заявитель может провести необходимые работы по выделению доли, а именно, изолировать помещение, подготовить технический план и проект раздела участка и дома.

В этом случае суд назначит экспертизу, и если эксперт подтвердит допустимость отделения части недвижимых объектов, утвердит план. Дополнительно будут решены вопросы по компенсации, если доля одного из хозяев будет меньше установленной.При отсутствии подготовки по техническому разделу, вопрос возможности выделения доли решает эксперт. При этом варианте велика вероятность отказа в иске по причине неделимости дома и земли.

сюжет расскажет, как можно разделить земельный участок и домЧтобы избежать нарушения имущественных прав граждан, был разработан алгоритм, как разделить дом (квартиру) и землю, находящиеся в общей долевой собственности между совладельцами.Необходимость выделения доли недвижимости может быть связана с массой причин, но каждый хозяин в равной степени боится остаться ни с чем, или же получить во владение несоизмеримую часть объекта.Прежде всего, нужно понимать, что не все объекты, которые находятся в долевой собственности, могут быть разделены между совладельцами. Для того чтобы осуществить выделение и официальную регистрацию прав собственности на долю недвижимости, нужно подтвердить наличие хотя бы одного из следующих обстоятельств:

  1. подтверждение технической возможности разделить помещение на несколько отдельных и независимых частей (например, в частном доме должна быть возможность создания отдельного входа и оснащение основными коммуникациями раздельно);
  2. соблюдение принципа справедливости (то есть, когда каждому из хозяев получится выделить равные доли жилой и нежилой недвижимости).

Так, если инициировано разделение однокомнатной квартиры, то оформить права собственности только на часть объекта не получится, поскольку нет технической возможности обособить находящуюся отдельно долю.Поэтому, прежде чем приступать к процедуре разделения, нужно уточнить, возможно ли практическое выделение доли.Дать ответ на этот вопрос может технический отдел муниципалитета после проведения экспертизы недвижимости.Проведение процедуры возможно по обоюдному согласию владельцев объекта или же в судебном порядке.

Но мирное решение спора позволит значительно сократить время.Важно! Ежели объект относится к неделимым видам недвижимости, то возможно инициировать продажу своей доли квартиры. Для этого также потребуется процедура разделения, но имущественные права будут распространяться на конкретный объем (например, половина или 1/3), а не на конкретный участок квартиры.Как уже было сказано выше, начать процедуру нужно с подтверждения возможности такого разделения.

Если в отношении объекта, находящегося в долевом владении, можно применить обособленное использование, то нужно заняться финансовыми вопросами.

А именно:

  1. расчет затрат, которые потребуются, чтобы оформить дом в несколько индивидуальных жилых помещений (считаются затраты на строительные работы и проведение основных коммуникаций).
  2. предстоит узнать среднюю рыночную стоимость всего объекта (отображается в кадастровом паспорте, но можно пригласить оценщика);

Дом может быть поделен мирно, что значительно сокращает временные и денежные затраты всех участников. Основанием осуществления процедуры является составление обоюдного соглашения, в котором отображаются основные условия выделения частей всех хозяев. Такое соглашение должно содержать следующие данные:

  1. правила использования общих нежилых помещений;
  2. порядок деления жилых комнат;
  3. формулу оплаты коммунальных услуг;
  4. определение частей основных затрат, связанных с содержанием жилья.

Особенностями мирного соглашения является то, что участники не заинтересованы в индивидуализации помещений, поэтому сооружение остается целостным и не подлежит существенным проектным изменениям.Такая процедура потребуется, если, например, хозяева желают продать свои части одному совладельцу.А в такой способ делим не сам объект, а его кадастровую стоимость, которая отображается в правоустанавливающих документах на каждую часть объекта.Когда между несколькими владельцами делится земля с расположенным на ней жилым объектом, то сначала осуществляется разделение жилого дома, а затем, согласно полученным частям, выделяются земельные наделы.На практике выделить долю земельного участка – намного проще, нежели инициировать процедуру деления недвижимости.

Это связано с тем, что межевание участка может проводиться на любые желаемые части.Главное ˗ это оформить межевой проект на каждую часть, а также кадастровый паспорт. Единственное условие деления земельного участка – это приватизация объекта.То есть объект должен находиться в пользовании у физического лица на основании Свидетельства о правах собственности.Чтобы документально оформить разделяемую собственность, нужно следовать универсальному алгоритму, который включает следующие шаги:

  1. подача письменного заявления от одного совладельца, который заинтересован в выделении своей доли (в обращении указывается желание оформить правоустанавливающие документы на свою часть имущества);
  2. проведение технической экспертизы и подготовка бумаг, разрешающих или запрещающих проводить юридический раздел;
  3. выдача технического паспорта, информация в котором касается только конкретной части недвижимости (выписывается документ в бюро технической инвентаризации муниципалитета);
  4. обращение в Росреестр с целью аннулирования данных о целостном объекте и внесении информации о выделенных частях;
  5. оформление права собственности на свою долю.

Данный алгоритм может применяться только, если все участники согласны на юридическое деление недвижимости.В противном случае, участникам предстоит инициировать решение возникшего имущественного спора в суде.Также нужно помнить, что на каждом из указанных этапов, участников ожидают финансовые затраты, платить которые преимущественно придется только заинтересованным хозяевам, чьи доли выделяются.Порядок обращения в суд – общий.

То есть гражданин должен подготовить ходатайство и передать его в канцелярию суда. Совместно с ходатайством собирается пакет требуемых документов, а также формируется опись поданных бумаг.

Важно помнить, что суд примет жалобу только, если среди доказательств будет находиться документ, подтверждающий отказ других владельцев от мирного разделения.

Это может быть ответ на уведомление.Также ходатайство не должно содержать просьбу на проведение процедуры выделения доли. Суд может только разрешить инициировать процедуру в компетентных государственных органах (БТИ).

А проводить процесс формирования долей Фемида не уполномочена. / Жилищные споры / Как разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственностиПросмотров 677Общая долевая собственность на землю и дом – это право собственности у двух и более лиц, имеющих долю в процентном соотношении к общему имуществу. Распоряжаться своей долей можно без оглядки на совладельцев, а всем объектом недвижимости – только сообща, на равных условиях.Если дом и земля принадлежат родственникам, особых проблем не возникает.

Прекращение семейных отношений обычно приводит к спорным моментам.

Долевые собственники выясняют, кто имеет больше прав на дом, кому принадлежит участок земли, кто должен пойти на уступки и отделиться? Чтобы устранить разногласия можно разделить объекты в натуре между собственниками (п. 1 ст. 252 ГК РФ).Как правильно произвести раздел дома и земли?

Мы подготовили для вас подробные инструкции с примерами.Российское законодательство делит землю на два вида:

  • Первый вид – делимые участки, т.е. такие, которые можно разделить на две и более частей без ущерба их целостности. Разделенные участки можно использовать под строительство, садоводство, огородничество и прочие цели.
  • Второй вид – неделимые участки, т.е. такие, которые не подлежат разделу ввиду нарушения целостности почвы. Если все же произвести раздел, земля потеряет в цене (ст. 39.20 ЗК РФ).

При разделе частного строения нужно учитывать технические характеристики.

Запрещается делить дом на двух хозяев, если сооружение станет непригодным для проживания.Уместно разделить дом на два самостоятельных строения, если:

  1. выделенные части дома останутся пригодными для проживания людей;
  2. земельный участок под домом не поменяет своего целевого назначения.
  3. совладельцы получат комнату с отдельным входом (свободный доступ);
  4. изолированность жилых помещений;

Например, для Москвы и МО нормы СанПиН следующие:

  1. земли сельхоз назначения – не менее 2 гектаров;
  2. земли для ведения садоводства – от 0,06 га, а участки под огородничество – не менее 0,04 гектаров;
  3. земли под ИЖС – от 0,06 га, но в целом допускается 5 соток земли.

Некоторые районы устанавливают минимальный показатель в размере 14 соток земли. Если окажется, что участок не дотягивает до показателя минимума, совладельцы должны возместить недостающую часть в денежном или ином эквиваленте.

Читайте, как правильно и быстро выделить земельную долю в статье «Выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности«.Жизненные обстоятельства раздела общей долевой собственности могут быть разными, начиная от конфликтов, и заканчивая разрывом семейных отношений.Основания для раздела дома и земли:

  1. приватизация жилья;
  2. желание продать, подарить, завещать или обменять свою долю.
  3. развод супругов в ЗАГС или суде (ст. 254 ГК РФ, а также ст. 34 СК РФ);
  4. споры между двумя хозяевами дома;
  5. получение дома по наследству на двоих;

Одна из распространенных ситуаций – домом владеют двое собственников, между которыми возникают противоречия. Если они хотят распорядиться своими долями, сперва им предстоит разделить дом в натуре, а уже затем выделять земельный участок.Проще всего воспользоваться законным правом на раздел дома и земли, договорившись с остальными совладельцами.