×
БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная - Жилищное право - Оформить комнату в квартире как отдельный объект

Оформить комнату в квартире как отдельный объект

Оформить комнату в квартире как отдельный объект

Коммунальная квартира: вопросы и ответы


Вопрос: Какой перечень документов требуется для регистрации сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от продавца/покупателя? Ответ: Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральным законом от 13.07.2015 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). В соответствии со ст. 14, п. 3 ст.

15, п. 8 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (ст. 8.1 ч.1 ГК РФ). Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется в ГБУ Курганской области

«Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг»

(далее – МФЦ).

Офисы в г. Кургане: ул. Куйбышева, д.

144 стр. 41; ул. К. Мяготина, д. 56а (Дом быта); ул. Невежина, д. 3 стр. 10 (ТРЦ «РИО»), 5 микрорайон, дом № 37 (тел. 44-35-36, 44-35-50). Договор купли-продажи, заключенный в простой письменной форме, представляется не менее чем в двух экземплярах-подлинниках. Нотариально удостоверенный договор представляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю (п.
Нотариально удостоверенный договор представляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю (п.

3 ст. 21 Закона о регистрации). В соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Порядок и условия соблюдения преимущественного права покупки установлены ст.

250 ГК РФ, в соответствии с которой продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, или документы, подтверждающие уведомление собственников комнат о продаже.

Непредставление этих документов является основанием для приостановления государственной регистрации прав (п.

46 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации). За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина.

Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности на комнату для физического лица составляет 2000 рублей (пп. 22 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ). Плательщиком пошлины является лицо, право которого подлежит государственной регистрации, т.е.

покупатель. Сообщаем, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) (п.

3 ст. 69 Закона о регистрации). Кроме того, объект недвижимости, в отношении которого необходимо совершение регистрационных действий, должен быть поставлен на государственный кадастровый учет (п. 4 ст. 1 Закона о регистрации). Необходимо отметить, что в силу п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Вопрос: Требуется ли наличие у продавца комнаты в коммунальной квартире технического и кадастрового паспортов?

В каком из них должен быть прописан статус помещения, что комната именно коммунального типа? Ответ: Наличие в комплекте документов, представляемых на государственную регистрацию прав, технического или кадастрового паспорта не требуется.

Сведения об объекте недвижимости, как уже было указано выше, должны быть внесены в ЕГРН до государственной регистрации перехода права собственности на него (объект должен быть поставлен на государственный кадастровый учет). В отношении помещения Законом о регистрации предусмотрено внесение в ЕГРН, в том числе сведений о назначении помещения (жилое, нежилое), о виде жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации (ст.

16 ЖК РФ), о наименовании помещения при наличии такого наименования, а также о кадастровом номере объекта, в пределах которого расположен объект недвижимости (кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната).

Основанием для внесения в ЕГРН сведений об объекте недвижимости и для внесения изменений в сведения является технический план объекта (п. 2 ст. 14, ст. 24 Закона о регистрации). Таким образом, сведения о наименовании помещения «комната коммунального типа» могут быть внесены в ЕГРН при наличии их в техническом плане помещения, представленном в орган регистрации прав в установленном порядке.

Вопрос: Если комнаты в коммунальной квартире приватизированы их собственниками, нужно ли им приватизировать общее имущество?

Ответ: Порядок владения общим имуществом в коммунальной квартире определен в ст.

41-43 Жилищного кодекса РФ: собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире); доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты; доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату; при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты. Таким образом, право на общее имущество в коммунальной квартире возникает у собственника комнаты в этой квартире в силу закона.

Рекомендуем прочесть:  Что дду или договор купли продажи

Вопрос: Есть ли различия в регистрации сделки купли-продажи комнаты секционного типа (секционки) и комнаты гостиничного типа (гостинки), где эти различия можно посмотреть? Ответ: Комплект документов, необходимых для государственной регистрации перехода прав на комнату в коммунальной квартире и на комнату секционного или гостиничного типа, различается наличием необходимости получения указанного выше отказа собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты (если комната продается постороннему лицу).
Ответ: Комплект документов, необходимых для государственной регистрации перехода прав на комнату в коммунальной квартире и на комнату секционного или гостиничного типа, различается наличием необходимости получения указанного выше отказа собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты (если комната продается постороннему лицу).

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование


При отчуждении квартиры, делении наследственного имущества, разделе недвижимости в бракоразводном процессе становится актуальным вопрос о выделении своей доли или ее выгодной реализации. Особенно, когда под одной крышей собрались люди, не являющиеся друг другу близкими родственниками. Рассмотрим, что такое выделенная доля в квартире, и можно ли ее определить в натуре?Если у квартиры несколько владельцев, право на нее регистрируется в виде:

  • Совместной собственности.
  • Долевой собственности.

По первому варианту всегда оформляют собственность на супругов.По закону супруги обладают именно правом совместной собственности, доли которых не определены и считаются равными.

При этом в числе собственников официально может быть указан только муж или только жена, однако, если квартира куплена в браке, она является равной собственностью обоих супругов.Законные муж и жена могут по своему желанию оформить право и в долевую собственность, но для этого необходимо составлять брачный договор с нотариальным удостоверением.Долевая собственность возникает во всех остальных случаях – мать и дочь, братья, любые другие лица, не связанные между собой в родстве. Размер доли обязательно указывается в виде числового обозначения.Под выделенной долей на недвижимое имущество подразумеваются определенные в натуре квадратные метры или комнаты, обладающие своими характеристиками.Чаще всего доля в квартире не выделена, и вся информация о ней сводится к числовому обозначению ее размера – 1/2, 3/4, 1/5.Общими условиями для юридического выдела жилого помещения являются:

  1. возможность обустройства кухни в каждой автономии квартирных площадей;
  2. отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу.
  3. наличие собственного санузла;

При этом если есть возможность произвести перепланировку или переустройство в квартире для достижения поставленных целей, значит, сначала оформляются документы для соответствующих работ.Однако в большинстве квартир оборудовать несколько ванных комнат и кухонь не получится ни при каких обстоятельствах.

Квартира является неделимой вещью.Нажмите для увеличения изображенияВыдел доли в натуре в квартире, не являющейся коммунальной, не возможен ни фактически, ни юридически.Это означает, что нельзя разделить двух, трех, пятикомнатную квартиру на несколько комнат, каждой из которой присвоить отдельный кадастровый номер, что позволило бы прекратить долевую собственность и зарегистрировать комнаты как самостоятельные элементы гражданского оборота.Выдел доли в натуре в квартире невозможен также и по суду.На сайтах объявлений по поиску жилья часто можно встретить информацию о продаже комнаты в квартире.

При этом указано, что продается не доля, а именно комната как самостоятельный объект недвижимого имущества. В данном случае продавец немного лукавит – наибольшее, что можно сделать при выделении доли в квартире, не являющейся коммунальной, – определить порядок пользования между дольщиками.Выделить долю в квартире в натуре можно единственным способом – подписанием соглашения о порядке пользования.В нем прописывается, как именно распределяются между собственниками квадратные метры, каков порядок использования балконов, лоджий, кладовок и т.
В данном случае продавец немного лукавит – наибольшее, что можно сделать при выделении доли в квартире, не являющейся коммунальной, – определить порядок пользования между дольщиками.Выделить долю в квартире в натуре можно единственным способом – подписанием соглашения о порядке пользования.В нем прописывается, как именно распределяются между собственниками квадратные метры, каков порядок использования балконов, лоджий, кладовок и т.

д. Общими местами (коридор, кухня, ванная комната) стороны пользуются, как правило, на равных условиях.В соглашение дополнительно могут быть включены следующие данные:

  • О порядке использования бытовых приборов, расположенных в общих местах.
  • О возможности или невозможности проживания в квартире домашних животных.
  • Об уборке мест общего пользования, утилизации мусора.

Включение в соглашение тех или иных условий определяется сторонами. Обязательно в документе приводятся паспортные данные совладельцев, их подписи и информация о распределении комнат между ними.Соглашение о порядке пользования не является документом, который подлежит обязательной государственной регистрации.Иными словами, такое соглашение не регистрируют как самостоятельный документ, но оно может являться приложением к .

Соответственно, при определении порядка пользования не происходит раздела квартиры на комнаты, предметом оборота по-прежнему является лишь доля, с той лишь разницей, что собственники между собой определили, какой комнатой эта доля является в натуре.Соглашение закрепляет конкретные комнаты за владельцами согласно договоренности сторон. Когда компромисса достигнуть не удается, необходимо обращаться в суд для определения порядка пользования.

Как правильно определить пользование квартирой, если доли равные, а комнаты разной площади, или один из совладельцев провел ремонт жилья за свой счет, и из-за этого он претендует на лучшую комнату? А если доля настолько маленькая, что невозможно отдать владельцу в пользование целую комнату?

Или не все комнаты изолированные, и никто не хочет занимать проходную?Чем руководствуется суд в делах об определении порядка пользования квартирой:

  • Фактическим проживанием каждого собственника в данной квартире, наличием иного жилья у дольщиков.
  • Сложившимся порядком пользования, даже если занимаемые комнаты не пропорциональны размерам долей.
  • Планировкой квартиры, наличием изолированных комнат.
  • Реальной возможностью совместного использования имущества.

Проживание в квартире малолетних детей или инвалидов также может быть учтено при принятии решения судом.

Но, если данные лица не держатели доли, их интересы не должны являться приоритетными по сравнению с интересами владельцев квартиры.

определяет, что каждый собственник вправе требовать выдела своей доли.

Однако, если выдел не допускается законом, владелец имеет право получить от содольщиков денежную компенсацию, эквивалентную размеру доли.Оплата стоимости доли вместо ее выдела в натуре возможна:

  • Без согласия правообладателя, исключительно по решению суда и в случаях, если величина доли незначительная и владелец не имеет особого интереса в ее использовании. Суд накладывает на остальных собственников обязательства по выплате денежной компенсации.
  • С согласия правообладателя такой доли.

Если у вас есть вопрос по выделу доли или определению порядка пользования, воспользуйтесь бесплатной .

Подобные вопросы решаются в индивидуальном порядке.

Судебная практика богата разнообразными решениями суда, в том числе, когда держателю небольшой доли доставалась в пользование целая квартира.

Главное и необходимое условие сделки по приобретению жилья с материнским капиталом – обеспечение долями всех членов семьи, в том числе детей. Размер доли определяет соглашение. Но чаще всего детям умышленно отводятся минимальные доли.

Дело в том, что при покупке жилья в сделках с несовершеннолетними детьми обязательно участвуют органы опеки. Их предназначение – следить, чтобы будущее жилье ребенка не уступало предыдущему, а было лучше. Для этого при обналичивании сертификата детям выделяют маленькие доли, чтобы при возможной покупке следующей квартиры их долю легче было увеличить.Собственник может зарегистрировать право собственности отдельно на комнату в коммунальной квартире.

На кадастровом учете будут содержаться сведения и о всей квартире, и о выделенной комнате (Письмо Министерства экономического развития ).Согласно , владельцы комнат в коммунальной квартире обладают долевой собственностью на места общего пользования.Порядок действий для регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире:

  • Подать заявление в Росреестр на постановку на учет комнаты в квартире и регистрации права. В составе документов необходимо предоставить:
  • Подготовить соглашение о выделе комнаты, подписанное всеми собственниками.
  • Заказать технический план на образование комнаты.
  1. госпошлина в размере 2000 рублей.
  2. технический план на комнату, и план помещения, являющегося общим имуществом;
  • Получить результат – выписку из ЕГРН.

Одновременно с заявлением должны обратиться и остальные собственники долей в коммунальной квартире. Ведь при выделении одного владельца, доли остальных подлежат перераспределению и определяются в соглашении. Участие остальных совладельцев не нужно только при выделе по суду.

  1. В настоящее время выдел комнаты в квартире, не являющейся коммунальной, таким образом, чтобы можно было владеть собственностью на комнату, а не долей на квартиру, не осуществляется. Даже суды не практикуют принятие подобных решений. Квартира считается неделимой вещью, согласно .
  2. Соглашение о порядке пользования квартирой может быть достигнуто совладельцами по договоренности, а может быть установлено судом.
  3. Раздел коммунальной квартиры на комнаты возможен, каждая комната получает отдельный кадастровый номер, а владелец комнаты становится держателем доли на общие помещения коммунальной квартиры, и полноправным собственником своей комнаты. Выдел комнаты в коммунальной квартире осуществляется либо на основании соглашения между собственниками, либо по суду.
  4. Отчуждение долей в квартире происходит по соглашению о порядке пользования, в котором комнаты в квартире распределены между владельцами долей. Предметом сделки юридически является доля в квартире.

Как долю в квартире превратить в свою отдельную комнату?

Квартира, как и любое имущество, может находиться как в собственности одного лица, так и нескольких лиц одновременно – в последнем случае собственность признается общей.Закон предусматривает две разновидности общей собственности – долевая и совместная.

Совместная собственность может возникать только между строго определенными категориями субъектов, прежде всего – супругами.Во всех остальных случаях, когда закон прямо не указывает, что собственность совместная, она считается долевой.Принципиальная разница в том, что при долевой собственности изначально определены доли всех сособственников (они указываются в документах), а в совместной – нет.Имея долю в общей собственности (не важно, в совместной или долевой), следует понимать, что это не какая-то конкретная часть имущества.Если у вас в документах о праве собственности указано, к примеру «1/3 в праве собственности на квартиру», то вы не становитесь автоматически собственником одной из трех комнат в этой квартире.Поэтому владение долей в квартире приносит массу неудобств:- за сособственником не закреплена определенная часть имущества, которую он может обозначить как свою, — нельзя выделить лицевой счет для отдельной оплаты коммунальных услуг, — нельзя свободно распорядиться своей долей: любое действие должно быть согласовано со всеми остальными сособственниками (начиная от регистрации в квартире и заканчивая продажей доли).Кроме того, доля в квартире всегда ценится ниже, нежели отдельная комната.Поэтому лучше выделить свою долю в квартире в отдельную комнату.

Как это можно сделать?Закон допускает два варианта:- разделить долевую собственность по соглашению всех сособственников — выделить свою долю из общего имущества: либо в натуре (в виде отдельной, изолированной части имущества), либо путем выкупа доли остальными сособственниками.1. Раздел долевой собственности возможен только в добровольном порядке, если на это соглашаются все сособственники квартиры.Соглашение подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, необходимо представить документы, подтверждающие собственность на имущество.Доли распределяются так, как об этом договорились сособственники (площадь комнаты сопоставляется с долей – недостаток или избыток компенсируется деньгами).На основании соглашения Росреестр выдает новые свидетельства о праве собственности на соответствующую комнату в квартире каждому сособственнику.

Право долевой собственности у них прекращается.2.

Выдел доли в квартире.Каждый сособственник имеет право потребовать выдела своей доли из состава общего имущества.Такой выдел может быть произведен как в добровольном порядке, путем заключения всеми сособственниками соглашения (как в случае с разделом), так и в принудительном, через суд.В отличие от раздела, когда долевая собственность прекращается у всех сособственников, выдел доли таких последствий не влечет.Долевая собственность прекращается только у выделившего долю сособственника – у него возникает личная собственность, а у остальных по-прежнему сохраняется долевая собственность.Когда остальные сособственники не соглашаются выделить отдельную комнату, этот вопрос решается судом.Здесь возможны два варианта: либо суд выделит долю «в натуре» (т.е.
Выдел доли в квартире.Каждый сособственник имеет право потребовать выдела своей доли из состава общего имущества.Такой выдел может быть произведен как в добровольном порядке, путем заключения всеми сособственниками соглашения (как в случае с разделом), так и в принудительном, через суд.В отличие от раздела, когда долевая собственность прекращается у всех сособственников, выдел доли таких последствий не влечет.Долевая собственность прекращается только у выделившего долю сособственника – у него возникает личная собственность, а у остальных по-прежнему сохраняется долевая собственность.Когда остальные сособственники не соглашаются выделить отдельную комнату, этот вопрос решается судом.Здесь возможны два варианта: либо суд выделит долю «в натуре» (т.е.

закрепит за истцом конкретную часть имущества), либо обяжет остальных сособственников выплатить стоимость выделяемой доли.Выдел «в натуре» допускается при условии, что после выдела будет сформировано отдельное жилое помещение с самостоятельным входом и вспомогательными помещениями. Как правило, в стандартной квартире это обеспечить нельзя.Как быть, если сособственнику нужен документ о собственности именно на комнату, а выделить ее «в натуре» технической возможности нет?Возможен такой вариант: определить в судебном порядке реальную долю в квартире.

Пока в основном складывается положительная практика по подобным требованиям.Суд определяет, что доля сособственника в квартире соответствует такой-то комнате.