×
БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная - Жилищное право - Оформление купли продажи квартиры через нотариуса и ипотеку

Оформление купли продажи квартиры через нотариуса и ипотеку

Оформление купли продажи квартиры через нотариуса и ипотеку

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры


Оформление купли-продажи квартиры через нотариуса происходит в случаях, когда этого требует закон, и когда стороны сделки сами изъявляют желание привлечь специалиста. Содержание данной статьи поможет определить размер нотариальной пошлины при сопровождении вашей сделки, а также ознакомит вас с подробностями процедуры.Хотите вы того или нет, но нотариус обязательно нужен в следующих случаях:

  • Нотариус должен удостоверить договор, если продается . Но если отчуждается вся квартира, право на которую у продавцов зарегистрировано в долях, нотариус больше не нужен ( Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).
  • Если продавец – ребенок или недееспособное лицо ( Федерального закона № 218-ФЗ). Помимо нотариуса, в сделках с несовершеннолетними продавцами не обойтись без разрешения органов опеки ( Федерального закона № 48-ФЗ от 24.04.2008 г.).
  • При продаже квартиры по договору ренты с пожизненным иждивением (). В рамках этой сделки собственник передает права на квартиру плательщику ренты, который обязан пожизненно содержать бывшего собственника и предоставить ему право бессрочного проживания в квартире.

Если нотариус не принимал участие в вышеперечисленных сделках, то и перехода права по ним не произойдет – они будут признаны ничтожными.Во всех остальных случаях привлекать нотариуса не обязательно. Но по своему желанию вы можете воспользоваться его услугами при любых условиях сделки.

Участие нотариуса придаст сделке дополнительную безопасность, особенно в таких сложных случаях, как продажа квартиры несовершеннолетними или недееспособными лицами, а также при оформлении ренты.Однако нельзя утверждать, что нотариальный договор невозможно оспорить – такие случаи в практике существуют, хотя встречаются нечасто, и основаны они на доказательстве того, что продавец не осознавал последствий своих действий.Как происходит нотариальная сделка:

  • Регистрация документов, выдача выписки из ЕГРН покупателю и зарегистрированного договора обеим сторонам.
  • Подготавливаются все документы для нотариуса, позволяющие ему убедиться в правомочиях сторон. Оформляется проект договора с учетом интересов продавца и защиты прав покупателя.
  • Участники подписывают договор купли-продажи, нотариус его удостоверяет и подает в Росреестр.

Преимущества нотариальных сделок:

  • Короткий срок регистрации договора – 1-3 дня.
  • Не нужно посещать МФЦ для регистрации сделки. На предварительном этапе часть документов нотариус получит самостоятельно, что тоже уменьшит ваши хлопоты.
  • Безопасность сделки.

    Защита интересов сторон.

Нотариусы – единственные участники рынка, которые несут личную имущественную ответственность за свои потенциальные ошибки.Прочтите:

Оплата услуг нотариуса складывается из нотариальных тарифов, а также стоимости технических и правовых работ. Первая часть контролируется государством, а вторая – определяется региональной нотариальной палатой и может отличаться в различных регионах.Так, технические работы могут стоить как 3 тыс.

рублей, так и 5 тыс. рублей, и 8 тыс. рублей.На размер услуг нотариуса повлияет и тот факт, обязательно ли его участие в данной сделке, или нет.

Оплата договоров, удостоверения которых требует закон, обойдется сторонам дешевле, чем тех договоров, заверение которых происходит по желанию участников.Итак, приведем информацию по нотариальным тарифам при купле-продаже квартиры.При обязательном удостоверении договоров нотариальный тариф не может быть более 20 тыс.

рублей и менее 300 рублей.Общие затраты на нотариуса составят:0,5% × сумма по договору + технические работыНапример, стоимость договора 5 млн.

рублей. По нотариальному тарифу получится 25 тыс. рублей, но существует ограничение в 20 тыс. рублей. Поэтому участие нотариуса обойдется в 20 тыс.

рублей по тарифу и в некоторую сумму за технические и правовые работы.Теперь поговорим о расценках за необязательное участие нотариуса.Если продавцы и покупатели друг другу не близкие родственники и нотариус привлекается по их желанию, вы можете определить стоимость нотариальных услуг по следующему принципу:Цена жильяТарифТехнические работыПримерМенее 1 млн руб.3000 руб.

+ (0,004 × Цена)Величина не постоянная – от 3 до 10 тыс. руб.Продавец отчуждает квартиру за 12 млн руб. Технические работы нотариуса обойдутся сторонам в 5 тыс. руб. Тогда полный нотариальный сбор составит:5 тыс. руб. + 25 тыс. руб. + (0,001 × (12 млн руб. – 10 млн руб.)) = 32 тыс. руб.От 1 до 10 млн руб.7000 руб.

– 10 млн руб.)) = 32 тыс. руб.От 1 до 10 млн руб.7000 руб. + (0,002× (Цена – 1 млн руб.))Больше 10 млн руб.25 000 руб.

+ (0,001× (Цена – 10 млн руб.))При отчуждении жилья родственникам применяются другие формулы:Цена квартирыТарифТехнические работыПримерДо 10 млн руб.3 000 руб. + (0,002 × Цена)От 3 до 10 тыс. руб.Величина сделки в 1,5 млн руб.

Техработы обойдутся в 3 тыс. руб.Итого оплата услуг нотариуса:3 тыс. руб. + 3 тыс. руб. + (0,002 × 1,5 млн руб.) = 9 тыс. руб.Больше 10 млн руб.23 000 руб.

+ (0,001 × (Цена – 10 млн руб.))Ограничение по нотариальной пошлине для необязательных сделок составляет 100 тыс. рублей, при отчуждении родственникам – 50 тыс. рублей.Прочтите: Любая сделка по отчуждению имущества требует пристального внимания и проверки.

Привлечение нотариуса к сделкам с несовершеннолетними детьми защитит интересы приобретателя. Ознакомление с расценками на услуги нотариуса поможет сторонам определиться, стоит ли заказывать нотариальное сопровождение сделки по собственной инициативе.

Четыре варианта ипотеки, для которых теперь нужен нотариус

5 сентября 2018Федеральный закон N 338-ФЗ, опубликованный 8 августа 2018 года, делает нотариуса, едва ли не главной фигурой на рынке недвижимости.

Нотариусы теперь будут не только визировать сделки с «долевой» недвижимостью, но и проверять их законность, заверять договоры ипотеки, а также возьмут на себя часть функций МФЦ.Начиная с 2016 года, в обязательном порядке в России нотариально удостоверяются все сделки с недвижимостью несовершеннолетних, а также операции с объектами, находящимися в долевой собственности.

Причём, если изначально через нотариуса обязательно проводились только сделки купли-продажи долей в недвижимом имуществе, то вскоре обязательным стало нотариальное удостоверение таких операций с долями, как меня и дарение. В августе 2018 года свет увидел закон 338-ФЗ, который ещё более расширил список операций с недвижимостью, требующих обязательного нотариального заверения. Теперь это еще и ипотека.Большая часть положений упомянутого закона 338-ФЗ вступает в силу в 2021 и 2021 годах.

И эти положения уже неоднократно комментировали юристы и политики. Однако почти без внимания экспертного общества остались нормы, уже вступившие в силу. В частности, речь идёт об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки долей в праве общей собственности на объект недвижимости.

Закон 228-ФЗ внёс изменение в часть 1 ст.

42 закона «О государственной регистрации недвижимости». Теперь в нём есть фраза:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество… подлежат нотариальному удостоверению»

.Ирина Халикова, эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:Обычно при покупке квартиры с привлечением банковского кредита ипотека возникает в силу закона, то есть отдельный договор ипотеки при такой сделке не заключается.

Достаточно договора купли-продажи (или договора долевого участия) и кредитного договора. Если приобретаемая квартира находится в долевой собственности или новые собственники будут владеть долями в ней, то договор купли-продажи удостоверяет нотариус. При этом кредитный договор – в результате которого квартира попадает к банку в залог – заключается в банке и, конечно, к нотариусу с ним не идут.Упомянутая в 338-ФЗ норма о нотариальном заверении договора ипотеки касается только случаев, когда ипотека (залог жилья) возникает при подписании специального ипотечного договора.

Эксперты насчитали четыре распространённых ситуации, в которых необходимо подписание ипотечного договора. Если в любой из этих ситуаций фигурирует долевая собственность, то ипотечный договор теперь в обязательном порядке регистрируется у нотариуса.При оформлении нового ипотечного кредита для перекредитования старого ипотека в силу закона не возникает, так как на момент оформления нового кредита квартира ещё находится в залоге у «старого» банка.

Поэтому после погашения старого кредита составляется отдельный ипотечный договор. Если квартира находится в долевой собственности (например, супругов), то по новым правилам ипотечный договор визирует нотариус.Под залог уже имеющегося жилья человек может получить кредит на покупку недвижимости или на любые цели. Так как кредит оформляется не на покупку объекта, идущего в залог, то ипотека в силу закона не наступает и необходим отдельный ипотечный договор.

Если оформляемая в залог квартира имеет нескольких долевых совладельцев, то ипотечный договор заверяется нотариально.Это один из вариантов , иногда предлагаемый застройщиками. Клиент заключает договор долевого участия, а для оплаты по нему берёт кредит под залог имеющейся у него квартиры (с оформлением ипотечного договора).

Если у квартиры несколько долевых совладельцев, то ипотечный договор регистрируется нотариально… Во время строительства клиент продолжает жить в своей квартире.

После окончания строительства старая квартира продаётся, полученные средства идут на погашение ранее взятого кредита.Если у квартиры имеются два совладельца, то один из них может выкупить чужую долю и стать единоличным собственником квартиры.

Для выкупа можно использовать ипотечный кредит.

Обычно при оформлении такого кредита ипотека в силу закона не возникает, так как за средства кредита приобретается только часть квартиры (доля), а в залог оформляется целая квартира. В подобной ситуации оформляется ипотечный договор, ну а так как предметом купли-продажи является доля, то договор необходимо оформлять у нотариуса.Влада Павлова, специалист по недвижимости АН «Линк»:Из указанных ситуаций наиболее распространённая – рефинансирование ипотеки.

В подобной ситуации оформляется ипотечный договор, ну а так как предметом купли-продажи является доля, то договор необходимо оформлять у нотариуса.Влада Павлова, специалист по недвижимости АН «Линк»:Из указанных ситуаций наиболее распространённая – рефинансирование ипотеки. Впрочем, и остальные три встречаются нередко.

После вступления в силу закона 338-ФЗ договоры ипотеки необходимо удостоверять у нотариуса.

Уже приходится сталкиваться с тем, что условия банка и требования нотариуса не совпадают и банк не готов корректировать свои условия под требования нотариуса.В свою очередь юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова замечает, что ещё до вступления в силу 338-ФЗ, договоры ипотеки при сделках с долевой собственностью, как правило, заверялись нотариально.

Тем не менее, данная норма не была прописана официально, и могли быть случаи, когда ипотечный договор проходил мимо нотариуса.Ранее портал METRTV.ru рассказывал о .

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта (либо от кадастровой стоимости, если она выше цены договора), плюс 5,1 тыс.

руб. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25,1 тыс.

руб. Нотариальное удостоверение договора ипотеки долей в праве общей собственности на квартиру или жилой дом обойдётся в 8,2 тыс.руб.Следует упомянуть ещё несколько нововведений, которые в сферу недвижимости принёс закон 338-ФЗ.

Они не расширяют присутствие нотариуса на рынке, но уточняют его функции при удостоверении сделок с недвижимостью. В частности, поправки, внесённые 338-ФЗ в закон о нотариате, предусматривают проведение углублённой проверки сделки, заверяемой нотариально. В частности, уже вступивший в силу п.

5 ст. 1 закона 338-ФЗ содержит фразу:

«Нотариусу, занимающемуся частной практикой,… оплачиваются услуги правового и технического характера, включающие в себя правовой анализ представленных документов, проектов документов, полученной информации…»

.В феврале 2021 года вступят в силу ещё несколько пунктов 338-ФЗ, в которых говорится о нотариальной проверке сделки с недвижимостью. Как пояснили в «Содружестве земельных юристов», если сегодня нотариус, удостоверяя сделку, проверяет только принадлежность имущества, то согласно новым нормам, нотариус должен дополнительно проверить обстоятельства, которые могут помешать сделке, например, обременения или ограничения.Следует отметить, что все перечисленные выше моменты (принадлежность имущества, ограничения и т.д.) покупатель квартиры может проверить и сам (и с минимальными затратами) с помощью , размещённой на портале METRTV.ru. Тем не менее, участие в сделке нотариуса может быть полезным, так как он несёт полную имущественную , причиненный по его вине.

Хотя обольщаться тоже не стоит. Страховая компания, в которой застрахована профессиональная ответственность нотариуса, постарается признать проблемную сделку нестраховым случаем.

Тогда человеку, понесшему ущерб в результате нотариальной сделки, придётся судиться со страховой компанией, а возможно, и с нотариусом.А еще благодаря новому закону нотариусы будут доводить сделку с недвижимостью до ее логического завершения. Одна из норм, вступающих в силу в феврале 2021 года, предписывает нотариусу в обязательном порядке после удостоверения сделки передать сведения о ней в Росреестр. То есть, если сегодня услуга по передаче документов в регистрирующий орган является самостоятельным нотариальным действием и оплачивается отдельно, то со следующего года она будет входить в состав единого нотариального действия и станет бесплатной для граждан.

Фактически нотариус станет оказывать услуги по удостоверению и регистрации сделки в режиме «одного окна». Это избавит продавца и покупателя объекта от необходимости после визита к нотариусу лично посещать еще и офис МФЦ, чтобы сдать бумаги в Росреестр.Список действующих в Екатеринбурге и Свердловской области нотариусов опубликован на сайте .И ещё раз напоминаем, в обязательном нотариальном удостоверении нуждаются сделки с объектами, находящимися ТОЛЬКО в долевой собственности и сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним (или лицам находящимся под опекой). Совершеннолетний гражданин, владеющий недвижимостью единолично, любые сделки со своим имуществом (продажа, дарение, оформление ипотеки и пр.) может проводить без нотариуса.Ранее по теме:

Ипотековед

Автор статьи: 51918 просмотров 7 мин.

на чтение Для ряда сделок достаточно простой письменной формы договора, оформленного на бумаге и скрепленного подписями сторон. В иных ситуациях нужно дополнительное заверение у компетентного лица.

Сегодня подробнее рассмотрим оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Содержание Договор купли продажи квартиры по общему правилу подписывается в простой форме – то есть обычно обращаться к нотариусу при продаже квартиры не нужно. Для участников это означает экономию денежных средств, ведь услуги нотариата оцениваются определенными тарифами.

Для оформления простой не осложненной сделки достаточно:

  1. передать квартиру по передаточному акту;
  2. составить и подписать договор купли-продажи;
  3. зарегистрировать переход права в Росреестре;
  4. окончательно рассчитаться за квартиру и оформить платежные документы.

Все эти шаги стороны могут совершить самостоятельно. В итоге получится вполне законное оформление прав собственности на квартиру без нотариуса.

При желании они могут обратиться за оформлением сделки купли продажи квартиры у нотариуса. Это позволит обезопасить продавца от риска неоплаты, а покупателя – от риска получить обремененную интересами третьих лиц квартиру. Однако в некоторых ситуациях нотариальное заверение является строго обязательным.

Закон установил, что заверять договор купли продажи квартиры у нотариуса обязательно в следующих ситуациях:

  1. если продавцом квартиры является несовершеннолетний;
  2. если сделка касается доли в квартире – то есть продается доля в праве общей долевой собственности.

В частности, если два собственника продают квартиру – нотариус нужен. Даже если все части передаются в итоге одному покупателю.

Внимание! Если целая квартира продается нескольким собственникам, то есть делится в результате купли продажи, то заверять договор не нужно.

Чтобы оформить продаваемую квартиру, можно обратиться к нотариусу любого округа. Не обязательно даже выбирать населенный пункт, в котором находится жилье – с такими сделками работают конторы по всей России.

Удобнее всего выбрать ближайшего, практикующего в вашем городе. Участникам сделки необходимо заранее подготовить документы по списку.

Продавцу:

  1. свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки на продажу;
  2. технический паспорт квартиры;
  3. справку о прописанных или выписку из домовой книги.
  4. документы по соблюдению сособственников или соседей по коммуналке;
  5. справку об отсутствии задолженности по ЖКУ;
  6. общегражданский паспорт;
  7. на продажу;
  8. правоподтверждающий документ на квартиру (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
  9. свидетельство о рождении детей – если собственником является ребенок;

Покупателю:

  1. если оплата будет через ячейку – договор аренды ячейки.
  2. свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на покупку;
  3. общегражданский паспорт;
  4. если квартира приобретается в ипотеку – документы о получении кредита или одобрение банка;

В некоторых случаях сотрудник может попросить и другие бумаги, например, справку об инвентарной стоимости жилья или медицинскую выписку о состоянии участника сделки, чтобы установить его дееспособность. Как происходит продажа квартиры через нотариуса – рассмотрим далее. Алгоритм действий пошагово выглядит так:

  • В дату купли продажи стороны приходят лично, а если кто-то в браке – дополнительно приглашаются супруги для оформления согласий. В ходе встречи проверяется дееспособность участников, оглашается текст сделки, проверяются данные и реквизиты. Далее договор распечатывается на специальном бланке, подписывается сторонами и удостоверяется нотариусом. В завершение документ скрепляется гербовой печатью.
  • После оформления купля продажа подлежит регистрации в Росреестре. Стороны могут сделать это самостоятельно или через нотариуса, который заверил сделку. Последний вариант чуть дороже, но намного быстрее – не требуется записываться на прием в МФЦ, а все необходимые бумаги передаются в электронном виде напрямую регистратору.
  • Составлением договора занимаются сами сотрудники конторы. Как правило, они не берутся заверять куплю продажу, составленную другим лицом или самими сторонами – так сложнее оценить юридическую законность. На все манипуляции уходит примерно 5-7 рабочих дней.
  • Стороны приходят на предварительную консультацию, на которую приносят имеющиеся бумаги. Специалист опрашивает о достигнутых договоренностях и принимает документы на правовой анализ. Назначается дата купли продажи.

Договор купли продажи квартиры оформляется на специальной бумаге и выглядит так: Любые сделки по переходу имущества иным лицам проходят .

В Реестр вносится запись о новом собственнике и о правоустанавливающих документах.

В случае с оформлением купли продажи через нотариуса стороны получают два альтернативных варианта, как зарегистрироваться:

  1. в электронном виде через нотариуса сразу же после оформления договора.
  2. самостоятельно через МФЦ;

Внимание! В любом случае необходимо оплатить пошлину 2 000 рублей за регистрацию.

Обычно это делает покупатель. Если оформление идет на двух собственников, то каждый оплачивает пополам – по 1 000 рублей. Самостоятельная регистрация дешевле, но занимает больше времени и требует собственных усилий:

  • В дату приема приносят документы, сотрудник заполняет заявление и принимает пакет бумаг.
  • Стороны заранее записываются на прием к сотруднику ближайшего МФЦ.
  • Срок регистрации занимает 7-9 рабочих дней.
  • По завершении регистрации стороны получают свои экземпляры договоров, а покупатель – выписку из ЕГРН на квартиру.

Регистрация в электронном виде через нотариуса потребует дополнительных денежных затрат, но займет всего 1-3 рабочих дня и не потребует посещения других офисов.

Нотариус после заверения договора формирует электронный пакет документов и направляет его для регистрации напрямую в Росреестр. После завершения процедуры все документы можно получить у нотариуса.

Стоимость оформления купли продажи у нотариуса составляется из двух элементов:

  1. нотариальный тариф;
  2. технические и сопутствующие правовые услуги.

Тарифы определяют «сверху» – в нотариальной палате региона, к которой прикреплен нотариус.

Тарифы не единые, они различаются в зависимости от суммы купли продажи.

Дополнительно взимаются расходы на сопутствующие услуги, величину всегда определяет сам нотариус. Точную сумму денег, сколько стоят услуги нотариуса в конторе по вашей следки, вам назовут в ходе личной предварительной встречи. Нет обязательного правила о том, кто оплачивает оформление нотариальной сделки купли продажи квартиры.
Нет обязательного правила о том, кто оплачивает оформление нотариальной сделки купли продажи квартиры.

Поскольку суммы денег бывают достаточно высокими, стороны могут осуществить оплату услуг пополам – в равных частях.

Если же удостоверение в данном случае не требуется по закону, то услуги оплачиваются той стороной, которая настояла на нотариальном оформлении.

Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.

Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:

  1. оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.
  2. составит грамотный текст договора;
  3. посмотрит отсутствие обременений и арестов;
  4. оценит правовую чистоту сделки;
  5. проверит дееспособность сторон;
  6. проконсультирует при передаче средств;

Закон установил обязательное страхование ответственности нотариуса. Если по вине нотариуса сторона понесет убытки, то их можно будет взыскать с конторы.

Это очень важная и реально работающая гарантия, которая может обезопасить как продавца, так и покупателя. У нотариуса есть масса других полезных функций кроме правовых консультаций и составления текста договора.

Нотариус:

  1. составляет согласия супругов на куплю продажу;
  2. проверяет дееспособность участников (очень актуально для сделок с гражданами старшего возраста);
  3. составляет доверенности для представительства в МФЦ, если необходимо;
  4. запрашивает актуальные сведения об обременениях из ЕГРН;
  5. извещает сособственников о преимущественном праве (например, если в квартире 2 собственника, то при продаже доли второго нужно обязательно уведомить);
  6. проводит электронную регистрацию купли продажи.
  7. предоставляет свой депозит для безопасных расчетов;

Все указанные услуги обеспечиваются нотариусом за дополнительную плату.

Можно отметить, что расценки на нотариальные услуги сегодня весьма лояльные, особенно если учесть уровень мошенничества на рынке недвижимости. Итак, оформление купли продажи квартиры через нотариуса гарантирует сторонам сделки высокий уровень безопасности.

В случае возникновения убытков есть возможность взыскать и с конторы.

Дополнительно нотариус осуществляет и другие полезные функции, которые могут пригодиться при заключении договора. Напоминаем, что дежурный юрист всегда готов ответить вам на вопросы.

Задать их можно в комментариях, а чтобы получить персональную бесплатную консультацию рекомендуем написать в чат. Спасибо за интерес к нашей статье!

Оставьте комментарий, поставьте лайк или сделайте репост – мы будем вам благодарны.

Также рекомендуем узнать, и Помогла статья? Оцените её 3.5 Подпишитесь и получайте новости первыми Смотрите нас на Узнай как получить от государства 1 741 282 руб. в гашение ипотеки в этом году Ваш e-mail* Узнать Рекомендуем по теме Читать далее Читать далее Читать далее

Как продать квартиру через ипотеку?

› › Последние несколько лет многие сделки с недвижимостью проводится с использованием ипотеки, когда вместо покупателя деньги продавцу выплачивает банк.

Для продавца такая сделка может оказаться сложной, если не знать, как продать квартиру ипотечникам, какие документы понадобятся, как заключить договор, и какие риски могут быть для него. Рассмотрим эти и другие вопросы подробно.

Автор, юрист 29.09.2021 Актуальность 1807 Просмотров 8 мин Чтение Задать вопрос Бесплатная консультация юриста В статье расскажем: Ипотека – это залог недвижимости.

По такой сделке банк выплачивает деньги за жилье продавцу, но для задатка может использоваться и первоначальный взнос покупателя. В дальнейшем именно он рассчитывается перед кредитором. Перед тем, как продать квартиру покупателю с ипотекой, стоит ознакомиться с особенностями сделки:

  • Ипотека для покупателя может быть предварительно одобрена банком. Но окончательное решение принимается только после того, как покупатель представит в банк документы по сделке.
  • Сделка занимает больше времени, чем при продаже покупателю с собственными деньгами.
  • Практически всегда требуется предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП).

Обратите внимание!

Документы для продажи недвижимости по ипотеке желательно подготовить заранее, как и согласовать условия сделки с покупателем. Расчет с продавцом при покупке недвижимости в ипотеку всегда выполняется через банк.

Чаще всего используется сервис безопасных переводов или аккредитив (например, в Сбербанке).

Часть денег из первоначального взноса передается на первом этапе сделки в качестве задатка или аванса.

Остаток банк перечисляет продавцу самостоятельно, получив документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности в пользу заемщика. Продать квартиру в ипотеку с неузаконенной перепланировкой с большой долей вероятности не получится. Перед заключением договора для оценки недвижимости придет специалист, и он обнаружит все изменения, сверив фактическое состояние жилья с техпаспортом.

Совет юриста: перед тем, как выставлять квартиру на продажу, перепланировку лучше узаконить. Даже если покупатель будет с наличными, проблемы с документами могут его отпугнуть. Ситуация сложнее, если выставленная на продажу квартира тоже находится в ипотеке.

Здесь возможны два варианта:

  • Покупатель первоначальным взносом погашает долг продавца перед другим банком. Кредитор снимает обременение, и можно выходить на сделку.
  • «Ипотека на ипотеку», когда ипотечный договор продавца переоформляется на покупателя. Шансов больше, если он берет жилищный кредит в банке, в котором он оформлен у собственника. Но некоторые банки занимаются рефинансированием ипотеки других финансовых учреждением с переводом долга на покупателей.

Важно!

Проще всего погасить долг перед банком первоначальным взносом. Обременение снимут за три рабочих дня. Но это нужно делать только после того, как банк разрешит сделку.

Согласие дают крайне редко: кредиторы хотят выдавать ипотеку только на беспроблемную недвижимость без обременений. Самый большой риск продавца при продаже квартиры на вторичке в ипотеку – неодобрение сделки банком.

Кредитор может отказать в кредитовании на любом этапе, и тогда рухнет вся схема сделки, придется искать другого покупателя, а задаток – возвращать покупателю, если это предусмотрено условиями договора как форсмажорное обстоятельство.

В остальном для продавца рисков нет. Банки сами проверяют недвижимость и заемщиков, и неблагонадежным клиентам сделки не одобряют.

Еще один момент – сроки продажи недвижимости по ипотеке.

На регистрацию права собственности уйдет 7-9 рабочих дней, и в течение 5-7 дней после этого банк перечислит оставшуюся часть стоимости жилья. Сразу получить все деньги не удастся.
Как выглядят этапы продажи квартиры по ипотеке:

  • Продавец получает оставшуюся часть денег после регистрации.
  • Стороны оговаривают условия сделки, заключают предварительный договор купли-продажи с задатком (первоначальным взносом).
  • Кредитор рассматривает документы 5-7 дней, направляет в это время специалиста по оценке недвижимости.
  • Документы по недвижимости покупатель представляет в банк, чтобы получить окончательное одобрение.
  • Покупатель (заемщик) получает от банка одобрение и заключает ипотечный договор.
  • Продавец и покупатель заключают основной ДКП, подают документы на регистрацию перехода права собственности.
  • Покупатель подает заявку в банк, получает предварительное одобрение, находит квартиру продавца и осматривает ее.

Примечание: в зависимости от условий банка и особенностей сделки схема может меняться, но обычно она выглядит так, как указано выше.

Преддоговор должен соответствовать форме основного ДКП. Что в нем указывается:

  • Документ, на основании которого продавец оформил право собственности.
  • Размер задатка (первоначального взноса), общая стоимость жилья.
  • Форс-мажорные обстоятельства, при которых задаток возвращается покупателю (например, отказ банка в ипотеке на конкретную недвижимость).
  • Информация о квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь, дата возникновения права собственности.
  • Информация о банке-кредиторе.
  • Подписи сторон.
  • Порядок и способы расчетов.
  • Сведения о сторонах: Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные продавца и покупателя.

Образец предварительного договора В основном ДКП указывается то же самое, что и в предварительном. Но оформляется он уже после окончательного одобрения сделки банком.

В нем нужно указать его реквизиты, сроки окончательного расчета по сделке, реквизиты банковского счета, на который продавец должны перечислить деньги. Образец договора Для сделки продавец должен подготовить:

  1. документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на продаваемое жилье: старый ДКП, договор мены, дарения, свидетельство о наследстве, и пр.
  2. паспорт;
  3. выписку из ЕГРН, оформленную не более одного месяца назад;
  4. техпаспорт;

Перед заключением преддоговора нужно оформить выписку из домовой книги и справки об отсутствии долгов по ЖКУ.

Покупатель представляет продавцу только паспорт, но в банк нужно принести документы на квартиру вместе с предварительным, а потом – и основным ДКП. Продать квартиру под ипотеку можно без привлечения риэлтора, и тогда получится сэкономить 30 000-100 000 руб. Но есть расходы, без которых продавцу не обойтись:

  • Если продается доля в праве собственности, необходимо сначала предоставить преимущественное право выкупа другим владельцам, а затем оформить нотариальный ДКП. Удостоверение нотариусом обойдется в 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.
  • Если квартира куплена в браке, понадобится нотариальное согласие супруга на сделку (500 руб.).

Обратите внимание!

Если сделки купли-продажи не проводились ранее ни продавцом, ни покупателем, лучше заказать полное сопровождение у юриста. Это будет стоить от 10 000 руб., но зато обе стороны могут быть уверены, что все пройдет без проблем.

Расходы можно поделить пополам.

Рассмотрим длительность каждого этапа в хронологическом порядке:

  • Рассмотрение документов банком. В среднем занимает 5-7 дней.
  • Заключение ДКП после окончательного одобрения, подача документов на регистрацию – за один день.
  • Заключение предварительного договора, внесение задатка и подача документов для согласования в банк. Это можно сделать за один день.
  • Поиск покупателя. На это в среднем уходит 2-3 месяца.
  • Согласование условий сделки устно. Это происходит после показа квартиры. Человек может сразу согласиться на покупку, или дать ответ через несколько дней.

Примечание: сроки регистрации в Росреестре зависят от того, куда подаются документы. Если напрямую регистратору – 7 рабочих дней, через МФЦ – 9 рабочих дней. Если ДКП удостоверяет нотариус, документы подает он бесплатно, регистрация займет 3 рабочих дня.

В общей сложности от заключения преддоговора до получения остатка денег по сделке уходит около двух месяцев. Рассмотрим преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке для продавца: Плюсы Минусы Низкие риски. В сделке участвует банк, который будет ее контролировать На этапе согласования банк может отказать в ипотеке на конкретную квартиру, если обнаружит, что она не соответствует его требованиям Гарантированное получение денег после окончательного одобрения сделки Увеличение срока проведения сделки.

В ней участвует банк, и практически любые действия согласовываются с ним Можно ли продать квартиру покупателю с ипотекой, если собственник – несовершеннолетний? Да, но нужно найти другое жилье и получить разрешение органа опеки. Продажа через ипотеку обычно не является помехой для этого.

Можно ли продать долю в праве собственности, если покупатель с ипотекой? Да, если банк одобрит такую сделку. Как происходит и сколько длится продажа квартиры в ипотеку с маткапиталом?

Если материнский капитал используется для первоначального взноса, в банк нужно представить сертификат и справку об остатке средств из ПФР. Взнос будет перечислен продавцу кредитором, но потом он получит маткапитал от ПФР. Когда ипотеку одобрят, заемщику необходимо взять справку о получении кредита в ПФР и оформить нотариальное обязательство.

Для продавца сроки остаются прежними, а вот покупателю на весь процесс придется потратить порядка 2-3 месяцев. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с маткапиталом? Да. Но должны быть выделены доли всем членам семьи.

Понадобится разрешение органа опеки на продажу доли ребенка, продавцами могут выступать оба супруга.

Я не могу лично присутствовать на сделке, продаю квартиру. Может ли за меня поставить подписи во всех документах другой человек?

Да, но понадобится нотариальная доверенность. Если интересы представляет риэлтор, лучше оформить с ним договор поручения и доверенность на него.

Подведем итоги:

  • Продажа квартиры покупателю с ипотекой занимает больше времени, чем при расчете собственными деньгами. Но продавец может быть уверен, что гарантированно получит средства после регистрации сделки в Росреестре.
  • Правила продажи квартиры по ипотеке определяются и .
  • Сделка возможна только при окончательном одобрении банком. Решение выдается после проверки документов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии: Бесплатная консультация для посетителей сайта Елена ПлохутаА вы продавали квартиру через ипотеку?

Поделитесь опытом и задавайте вопросы Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать Рекомендуем по теме

Третий лишний, или Как купить квартиру через нотариуса

25 сентября 2021Приобрел Михаил Иванович Никаких сложностей с оформлением сделки не возникло, поэтому и с переводом денег продавцу новый владелец тянуть не стал. Михаил уже планировал переезд, но в один прекрасный день с ним связался племянник продавца.

Мужчина заявил, что его родственник принял решение о продаже квартиры, «находясь в стрессе».«Заботливый» племянник сообщил, что он обратился в судебные органы, так как считает, что его дядя не осознавал своих действий, когда продавал свое единственное жилье. Суд признал сделку недействительной и обязал Михаила вернуть квартиру продавцу.

Тот, в свою очередь, должен вернуть ему деньги.

Вероятнее всего, Михаил будет годами взыскивать сумму с больного человека, не имеющего никаких доходов, кроме пенсии.Оформление покупки квартиры через нотариуса помогло бы избежать этой проблемы: специалист нотариальной конторы оценил бы дееспособность продавца.

разбирается, в каких еще случаях лучше регистрировать сделку у нотариуса? Что гарантирует нотариус, а что нет?Конечно, не все сделки с недвижимостью требуют сопровождение нотариуса. Но есть случаи, когда регистрация соглашения о покупке и продаже с участием специалиста поможет вам минимизировать риски.К таким сделкам относятся:

  1. передача недвижимости по договору ренты;
  2. продажа жилья, принадлежащего несовершеннолетнему;
  3. продажа разных долей, но не всего объекта недвижимости одновременно;
  4. продажа с разделом общего имущества, нажитого в браке.

У нотариуса есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю.

По поручению клиента, нотариус сделает запрос в единый реестр недвижимости.Прежде всего, продавец и покупатель недвижимости договариваются об оформлении сделки через нотариуса: выбирается нотариальная контора, определяется удобная дата и время для встречи.

  1. Нотариус получает готовые документы, выписку из ЕГРН, подтверждающую факт перехода квартиры или новому собственнику. Вам остается прийти в нотариальную контору и получить свои документы.
  2. Нотариус составляет текст соглашения, учитывая все нюансы сделки. Вы можете вносить свои правки, согласовывая условия с другой стороной. Нотариус вносит утвержденные правки в окончательный вариант договора.
  3. В процессе нотариус зачитывает текст договора, разъясняет непонятные моменты, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с недвижимостью.
  4. Еще один экземпляр договора остается в архиве нотариальной конторы и один — для регистрирующего органа. В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.
  5. Покупатель и продавец подписывают соглашение в присутствии нотариуса. Обратите внимание: количество экземпляров договора определяется по числу участников сделки.
  6. Продавец подготавливает необходимые документы, подтверждающие права на недвижимость, техпаспорт и т. д. Покупатель их проверяет самостоятельно или с привлечением нотариуса.

Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие моменты.Перечень документов для оформления сделок с недвижимостью через нотариуса утвержден ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

  1. нотариальное согласие супруга на покупку;
  2. паспорт и ИНН;
  3. копия кредитного договора и закладной, если недвижимость покупается на заемные деньги.
  4. копия сертификата и выписка с лицевого счета мамы о наличии средств, если покупка совершается с помощью маткапитала;
  1. уведомление другим участникам общей долевой собственности, если продается доля;
  2. справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  3. согласие органов опеки на продажу жилплощади, где зарегистрированы несовершеннолетние граждане;
  4. паспорт и ИНН;
  5. справка, подтверждающая дееспособность собственника квартиры;
  6. справка о зарегистрированных лицах в квартире, в частности, несовершеннолетних;
  7. документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, к примеру, Свидетельство о государственной регистрации;
  8. письменная оценка квартиры, внесенная в соответствующий реестр;
  9. нотариальное согласие супруга на продажу;

Обратите внимание, что вместе с копиями необходимо предоставить и оригиналы, для сверки подлинности документов.Итоговая стоимость оформления сделки через нотариуса включает не только оплату услуг специалиста, но и такие позиции, как:

  1. составление договора купли-продажи — от 5 тыс. руб.;
  2. плата за услуги правового характера — устанавливается нотариальной палатой региона (от 3 тыс. руб.).
  3. государственная пошлина — 0,5% от суммы соглашения, но не менее 300 руб.

    и не более 20 тыс. руб.;

  4. плата за услуги технического характера — распечатка копий договора и т. д.;

Вы можете сэкономить, если обяжете нотариуса передать документы на регистрацию через интернет. С 1 февраля 2021 года эта услуга стала бесплатной.По закону нотариус отвечает за правильное оформление договора купли-продажи.

Если в суде будет доказано, что специалист нотариальной конторы допустил ошибку в договоре, то вы получите компенсацию.Каждая нотариальная контора должна иметь страховой договор профессиональной ответственности нотариуса.

Поэтому компенсация за срыв сделки с недвижимостью выплачивается страховой компанией.Имущественная ответственность нотариуса наступает, если совершены ошибки при удостоверении доверенности на право продажи квартиры, оформлении согласия супруга и в других документах.В судебной практике известен случай, когда были выплачены немалые деньги только за то, что нотариус не прочитал вслух финальный вариант договора купли-продажи. Оказалось, что в договоре была указана стоимость жилья, которая была ниже заявленной продавцом.Покупатель отказался перезаключать договор. Из-за нарушения порядка процедуры продавец был вынужден снизить стоимость .

После завершения судебных споров с покупателем продавец недвижимости взыскал причиненные убытки с нотариуса.Специалист нотариальной конторы поможет вам: избежать ошибок при составлении договора купли-продажи, проверить юридическую чистоту квартиры или , убедиться в дееспособности другой стороны сделки.Нотариус поможет получить новому владельцу недвижимости все необходимые бумаги, подтверждающие право собственности, без очередей и посещения дополнительных инстанций.Без минусов тоже не обойтись. Если вы беспечно отнесетесь к выбору нотариальной конторы, то рискуете попасть в руки недобросовестного нотариуса.

Обратите внимание на репутацию специалиста, опыт его работы, отзывы знакомых.Нотариальное оформление может продлить сделку на несколько дней: либо нотариус задержится с составлением договора, либо задержка будет с подачей документов на регистрацию.

И основной минус — это немалые дополнительные расходы.

Купли-продажа недвижимости через нотариуса

Автор Евгений Трофимов На чтение 5 мин.

Опубликовано 17.12.2021 быстрее. Это бесплатно!Нотариальное удостоверение сделки в ряде ситуаций является обязательным.

Для обычных сделок обращение к нотариусу добровольное. Процедура позволяет минимизировать риски обеих сторон и избежать дальнейших юридических разбирательств.

В полномочиях нотариуса входит проверка и подтверждение законности действий лиц, вступающих в правоотношения. Его подпись в документе подтверждает правовую основу и безопасность сделки.

Юрист должен разъяснить сторонам последствия их действий. В обязательном порядке при совершении сделки с недвижимостью необходимо обращаться к нотариусу в следующих ситуациях:

  1. происходит раздел совместно нажитого имущества;
  2. составляется договор ренты.
  3. в результате операции происходит отчуждение доли в объекте;
  4. участником является несовершеннолетний собственник квартиры;

Регламентируется составление договора сделки через нотариуса Федеральным законом № 218 от 13.07.2015, а также Гражданским и Семейным кодексами.

В случае обращения к нотариусу для заверения сделки происходит проверка на ее юридическую чистоту: является ли продавец собственником объекта недвижимости, имеются ли аресты или ограничения в отношении продаваемой квартиры и т.д. Положительными сторонами такой процедуры являются:

  1. все необходимые документы проверены;
  2. уверенность, что сделку будет сложно признать недействительной;
  3. договор купли-продажи составлен строго по нормам законодательства.
  4. исключение рисков мошенничества;

Если сделка не требует обязательного нотариального участия, то граждане вправе самостоятельно оформить и подписать договор сделки.

Но тогда нужно быть уверенным, что будут учтены интересы обеих сторон, без ущемления какой-либо из них. При составлении договора нотариусом за совершенные действия он несет имущественную ответственность. Среди минусов такой формы оформления сделки:

  1. необходимость нести дополнительные расходы на заверение соглашения, а также услуги технического и юридического характера;
  2. увеличение срока совершения сделки.

При совершении сделки с нотариальным участием, необходимо соблюсти следующие этапы:

  • Подготовка.

    Стороны должны обсудить дату и время посещения нотариуса, кто будет оплачивать его услуги.

    Подготавливаются , необходимые для совершения сделки.

  • Посещение нотариуса. Стороны могут самостоятельно составить текст договора купли-продажи либо он будет составлен в нотариальной конторе на основании представленных документов.

    Подписание происходит в присутствии нотариуса после того, как он разъяснит обеим сторонам юридические последствия сделки. Расчет с покупателем проводится в присутствии юриста либо иными способами с обязательным документальным подтверждением перечисления полной суммы.

    Заверение договора нотариусом и внесение соответствующей информации в электронный реестр.

  • Передача сведений о сделке в Росреестр для регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.

    Стороны могут самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми бумагами. Или по согласованию сторон их передает нотариус по телекоммуникационным каналам, наложив свою электронную подпись.

Обычно совершение купли-продажи через нотариуса защищено от различных юридических рисков. В редких случаях могут возникать спорные моменты за счет допущенной ошибки при составлении договора сделки или внесении информации в электронный реестр.

За свои действия нотариус несет материальную ответственность. Потому при возникновении таких ситуаций он обязан компенсировать затраты, которые были понесены сторонами.

Перед подписанием договора нотариус обязан понятно и точно объяснить смысл сделки, ее последствия, убеждается в адекватности и психическом здоровье сторон.

Поэтому может гарантировать практически полное исключение негативного развития действий. Исключением может быть афера, спланированная заранее с привлечением «черного» нотариуса. Сделки по продаже жилой недвижимостью связаны с крупными денежными суммами.

Расчеты между участниками договора происходят в соответствии с условиями, согласованными и прописанными в соответствующем пункте.

Это может быть наличный расчет, банковский перевод, банковская ячейка и т.д.

Одним из безопасных способов передачи денег продавцу является депозит нотариуса.

Обычно к такому виду депозита прибегают в случае покупки квартиры на вторичном рынке. Фактически нотариус выступает посредником между сторонами договора с использованием банковского счета. Процесс расчета можно описать следующим образом:

  1. происходит регистрация перехода права собственности на квартиру к покупателю;
  2. покупатель вносит на депозит нотариуса сумму, равную стоимости объекта недвижимости в соответствии с договором сделки;
  3. средства на нотариальном депозите переводятся продавцу.

Если в отведенный соглашением срок права собственности не перерегистрированы, покупатель может вернуть средства с депозита.

Такой способ можно использовать только в случае оформления сделки через нотариуса, для этого в договоре прописываются условия расчета через нотариальный депозит. Использование депозита имеет свои преимущества:

  1. денежные средства переводятся безналичным путем, что исключает риски, связанные с транспортировкой наличности;
  2. можно использовать любые удобные способы внесения суммы на депозит: наличным или безналичным расчетом;
  3. услуги за пользование нотариальным депозитом значительно ниже аренды ячейки чем у банка.
  4. имущественная ответственность за сохранность средств, внесенных на депозитный счет нотариуса, лежит только на нотариусе, исключается банковское присутствие и возможное банкротство банка;
  5. процесс оформления является простым и удобным;

Оплату услуг нотариуса производят стороны сделки по договоренности.

Такой момент должен быть оговорен на этапе подготовки.