×
БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная - Гражданское право - Оформление квартиры в собственность по дду 2021

Оформление квартиры в собственность по дду 2021

Оформление квартиры в собственность по дду 2021

Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание в 2021


2021-03-30T15:25:16+03:0025 марта, 2021|Недвижимость| Вероятно, многие скажут, что самая важная задача при покупке квартиры в новостройке – найти новостройку, куда без рисков можно вложить свои деньги, и конечно же будут правы. Но вот почему-то в действительности подавляющее большинство покупателей весьма халатно относятся к безопасности своих инвестиций. При принятии решения о покупки недвижимости они не проверяют строительную компанию на её платежеспособность, не изучают историю завершенных ею проектов, не читают подписываемые ими договоры, чем конечно же пользуются недобросовестные участники рынка.

Вот почему для того, чтобы быть готовым к их манипуляциям при покупке квартиры, сегодня мы с вами узнаем какие существуют подводные камни при покупке новостройки.

Содержание:

  1. Документы: переуступка прав требования по договору
  2. Что нужно знать при покупке апартаментов
  3. Подводные камни обещаний
  4. Эскроу счета при покупке в новостройке
  5. Застройщик будет лукавить
  6. Как запугивают от расторжения дду
  7. На что обратить внимание каждому
  8. Риски доплатить при банкротстве

Риски доплатить при банкротствеРиски покупки квартиры в новостройке Говорят, если вы купили договор долевого участия, то ваши права чуть ли не на 100% защищены законодательством. Поэтому даже если застройщик обанкротится во время строительства, то вам без дополнительных взносов удастся получить право собственности на купленную вами квартиру после того, как новый застройщик завершит строительство дома. Однако, это не совсем полная правда.

Дело в том, что в соответствие со статьей 201.15, Федерального закона о банкротстве № 127, дольщикам во время банкротства застройщика может придется взять на себя бремя по уплате некоторых долгов застройщика, так как денег на их выплаты у последнего попросту не будет. При этом, если не оплатить эти долги, то у созданного участниками строительства жилищно-строительного кооператива не будет возможности получить объект незавершенного строительства для его дальнейшего завершения.

Речь идет о следующих долгах:

  1. Оплате деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим является обязательным
  2. Выплате вознаграждения конкурсному управляющему
  3. Оплате требований кредиторов первой и второй очереди
  4. Всех связанных расходах с судебным делом о банкротстве

Выплата денежных требований во время банкротства происходит в порядке нескольких очередей. В первую очередь, к примеру, входят требования кредиторов на компенсации за причиненный вред их здоровью, а во вторую – долги по заработанной плате сотрудников застройщика.

Принимая во внимание сведения, опубликованные в РБК, из которых следует, что по данным Федресурса в 2021 году по итогам завершенных банкротств кредиторы юридических лиц смогли вернуть лишь 3.5% от всего требуемого объема денежных средств, то получается, что в подавляющем большинстве случаев при банкротстве строительной фирмы у нее почти не будет ни рубля. Поэтому при покупке квартиры в новостройке нелишне будет отложить 5 — 10% от её стоимости на такого рода непредвиденные расходы. Сопровождение сделки купли продажи недвижимости 2021 Что нужно знать при покупке апартаментовПокупка и банкротство Если при банкротстве девелоперской компании у вас в руках ДДУ, где вам обещается жилое помещение, то в соответствие с законом о банкротстве вам разрешается закрепить за собой право на получение этого помещения в будущую собственность по окончании строительства.

Такое право закреплено за каждым покупателем квартиры в новостройке по ДДУ. Для воплощения его в жизнь после публикации сведений о банкротстве в газете Коммерсант нужно подать арбитражному управляющему заявление о включении ваших требований в реестр по передаче жилых помещений. Таким образом ваша квартира не будет участвовать в виде лота на аукционе, благодаря чему у вас сохранятся высокие шансы отметить новоселье.

Но в случае апартаментов, кладовок, паркингов и коммерческих помещений, закрепить право на получение помещения в будущую собственность не разрешается. Причина в том, что право на будущую собственность дается только владельцам жилых помещений, и нежилых площадью менее 7 квадратных метров.

Следовательно, при банкротстве строительной компании владельцам нежилых помещений в большинстве случаев можно лишь требовать вернуть свои деньги назад, что означает, что им практически ничего не светит. Последний шанс спасти свои инвестиции будет находиться в здании суда по месту строительства объекта недвижимости.

Он заключается в попытке признать за собой в судебном процессе право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, если этот объект находится в высокой степени готовности, иначе судья просто не согласится удовлетворить такое исковое требование. Включение в реестр требований кредиторов: как подать заявление Документы: переуступка прав требования по ДДУДоговор переуступки прав Представьте себе такую картину, что застройщик перед продажей квартиры, сначала переоформляет её на аффилированное с ним юридическое лицо, и только потом по договору уступки прав требования к договору долевого участия в строительстве реализует эту недвижимость. Что тут такого?

  1. Во-первых, таким образом выводятся активы из компании, за счет чего застройщик может успешно скрывать свои доходы от налоговиков, поскольку через переуступку прав требования он может продавать квартиру по стоимости во много раз превышающую стоимость этой же квартиры по договору долевого участия, в то время пока полученные от продажи денежные средства будут поступать не на счета застройщика, а на счета того аффилированного с ним юридического лица
  2. Во-вторых, переуступка позволяет застройщикам в рамках законодательства безболезненно обходить защитные меры, созданные для дольщиков при помощи эскроу счетов, в результате чего строительные фирмы фактически могут добираться до денежных средств участника долевого строительства задолго до завершения строительства
  3. В-третьих, когда после покупки квартиры в новостройке понадобится взыскать неустойку за просрочку сроков ДДУ, то она будет рассчитываться не от стоимости договора переуступки, за который заплатил покупатель, а от стоимости договора ДДУ, заключенного между застройщиком и аффилированным с ним лицом. Тем самым законная неустойка по 214 ФЗ получится объемом во столько же раз меньше, во сколько раз стоимость ДДУ меньше стоимости переуступки.

Обратите внимание, согласно п.

2 ст. 9, Федерального закона № 214, закона об участии в долевом строительстве, в случае одностороннего отказа от исполнения своих обязательства по ДДУ, покупатель возвращает обратно именно ту сумму денег, какая была заплачена за ДДУ, а не ту, которую он заплатил фактически за переуступку прав требований. В итоге, чтобы не оказаться с такими высокими рисками, заключайте ДДУ только напрямую с застройщиком, либо очень внимательно читайте договор, чтобы выяснить какова цена за квартиру на самом деле там указана.

Она зачастую бывает скрыта глубоко внутри договора, чтобы у потенциального покупателя не возникало лишних вопросов, если он её увидит.

Для этого в договоре ДДУ может, к примеру, фигурировать более одной квартиры, преимущественно в пределах 20. Договор покупки новостройки через переуступку Иногда стоимость объектов может указываться не за каждую отдельную квартиру, а за все квартиры сразу.

Следовательно, чтобы посчитать настоящую цену своего жилого помещения нужно определить стоимость одного квадратного метра, разделив общую стоимость договора на всю его площадь, после чего полученный результат умножить на площадь своего объекта строительства. Как запугивают от расторжения ДДУШтраф в договоре от застройщика Следующий метод позволяет застройщику без лишних усилий отбить желание у дольщика расторгнуть ДДУ в случае, если строительная фирма не справляется со сроками строительства. И в самом деле, после открытия договора ДДУ на странице, где сказано, что в случае одностороннего расторжения договора дольщиком он выплачивает строительной компании штраф размером сколько-то процентов от стоимости договора, большинство сразу забывает об этой идеи, потому что не готовы терять от 5 до 20% стоимости договора на ровном месте, тем более потратив деньги при покупке квартиры в новостройке за услуги агентства недвижимости.

Объективно говоря, бояться этого штрафа не нужно, так как любое подобное условие признается недействительным, что следует из п.

2 ст. 9, Федерального закона № 214, закона об участии в долевом строительстве, где сказано, что в случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке участником долевого строительства застройщик обязан ему вернуть все полученные от него денежные средства. Расторжение договора с застройщиком по 214 ФЗ Подводные камни обещанийДоплата за метры Не секрет, что площадь квартиры может измениться после завершения строительства.

Это значит, что, заплатив за 70 метров из расчета 1 метр – 150.000 ₽, то по завершению стройки квартира может потерять пару метров своей площади. А что вы заплатили за лишние метры 300.000 ₽, то об этом застройщик не будет вспоминать, поскольку он прописал в договоре покупки новостройки условие, что при уменьшении фактической площади на несколько процентов взаиморасчет между вами не производится.

С другой стороны, в этом же договоре он указал, что при увеличении площади объекта по результатам обмеров БТИ, вы в течение семи дней обязаны ему заплатить за дополнительную площадь. Невзирая на это, согласно определению Первого кассационного суда общей юрисдикции от 09.07.2021 N 88-18227/2021 условие договора о невозможности взаиморасчета в случае уменьшения фактической площади квартиры считается условием, которое ущемляет ваши права как потребителя, поскольку оно позволяет застройщику фактически передать квартиру меньшей площади, из-за чего в противоположенной ситуации вполне резонно признать в суде ваше обязательство об оплате лишней площади по договору неправомерным. Застройщик будет лукавитьНезаконные пункты соглашения В среднем, более трети документов при покупке квартиры в новостройке, как подсчитали в юридическом центре «Романов и Соколова», оформляются с нарушениями норм действующего законодательства.

В роли нарушений могут выступать десятки разнообразных пунктов договора, к примеру:

  • Заплатить застройщику некоторую сумму, — обычно до 10% стоимости договора, — в случае если покупатель решит продать квартиру по договору уступки прав требования до окончания строительства
  • Рассмотрение судебных споров между сторонами возможно только в том суде, который выбрал застройщик в ДДУ, что не соответствует закону о защите прав потребителей, по которому вы можете подавать исковое заявление в суд по месту нахождения объекта строительства, по месту регистрации застройщика либо по месту собственной постоянной или временной прописке
  • Обязанность дольщика по оплате услуг ЖКХ начинается с момента завершения строительства, а не с момента передачи объекта недвижимости.
  • Гарантийные обязательства застройщика за объект долевого строительства начинают идти с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а не с даты передачи объекта покупателю, что противоречит п.5 ст.7 ФЗ-214, закона об участии в долевом строительстве
  • Застройщик безапелляционно в случае обнаружения вами дефектов в квартире всегда берет 45 дней на их исправление, хотя согласно закону о долевом строительстве срок устранения дефектов должен быть таким, который устроит обе стороны сделки. Кроме того, не нужно соглашаться именно на устранение дефектов, поскольку даже если оно совершится, то скорее всего будет выполнено из рук вон плохо. Дело в том, что согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, в случае нарушения указанных требований участник долевого строительства вправе именно по своему выбору потребовать от застройщика устранить дефекты, либо соразмерно уменьшить цену договора, либо потребовать возместить расходы на устранение недостатков. При этом всем, право выбора, что потребовать дается именно вам, а не застройщику по договору покупки новостройки

Как проверить квартиру на юридическую чистоту Эскроу счета при покупке в новостройкеЭскроу счета застройщика Эскроу счета – это счета, которые открываются в банке, который кредитует застройщика, и куда в будущем будут поступать деньги от покупателей квартир и храниться до тех пор, пока строительная фирма не завершит строительство. До введения обязательного использования счетов эскроу предполагалось, что они снизят риски дольщиков связанные с покупкой квартиры в новостройке, ведь вроде бы кажется, что застройщик будет больше замотивирован достраивать начатую им новостройку, дабы скорее получить доступ к деньгам покупателей.

Плюс, он не будет так часто нарушать сроки окончания строительства, так как теперь вынужден нести кредитные обязательства перед банком. В реальности, как чаще всего бывает, вышло несколько иначе. Далеко не каждому известно, что завершение строительства – условие эскоу счетов, когда застройщик получает деньги от продажи квартир, — никогда не означало, не означает и, вероятно, не будет означать передачу объекта долевого строительства дольщику по акту приёма-передачи.

Далеко не каждому известно, что завершение строительства – условие эскоу счетов, когда застройщик получает деньги от продажи квартир, — никогда не означало, не означает и, вероятно, не будет означать передачу объекта долевого строительства дольщику по акту приёма-передачи. Напротив, после завершения строительства и до передачи недвижимости еще может пройти неизвестно сколько времени.

Может быть менее полугода, может быть год, а может быть и больше. Все дело в том, что строительные работы к этому моменту внутри помещений даже еще могли не думать завершаться, да и по завершенному строительству дома может возникнуть масса вопросов, как:

  1. Почему нет электричества?
  2. Почему перекошены окна во всех комнатах?
  3. Почему нет вентиляции?
  4. Почему не работает лифт?

Как же тогда, спросите вы, уполномоченная комиссия давала разрешение на введение дома в эксплуатацию, если строительство все еще не завершено по сути?

Не секрет, что порой дома вводятся в эксплуатацию с несоблюдением всех необходимых правовых норм.

Происходит это по разным причинам. С одной стороны, это может быть из-за невнимательности сотрудников уполномоченной инстанции, отвечающих за процесс ввода. С другой стороны, может дело в их дружеских отношениях с застройщиком, после которых случаются такие истории: «Чиновнику одной из районных администраций Башкирии дали взятку квартирой за незаконную выдачу разрешения на строительство».
С другой стороны, может дело в их дружеских отношениях с застройщиком, после которых случаются такие истории:

«Чиновнику одной из районных администраций Башкирии дали взятку квартирой за незаконную выдачу разрешения на строительство»

. А может даже имело место быть чье-то желание выполнить годовой план по количеству введенных в эксплуатацию объектов долевого строительства, из-за чего на некоторые недостатки вроде неработающего лифта можно не обращать внимание.

В то же самое время, поскольку строительство дома уже завершено, то это означает, что застройщик уже сейчас получает все абсолютно деньги, которые лежат на эскроу счетах, согласно п. 6 ст. 15.5 закона об участии в долевом строительстве, ФЗ-214, фиксируя тем самым свою прибыль, хотя еще никому из участников долевого строительства квартиру он не передал. Таким образом возникает вопрос, если в мрачном прогнозе после завершения строительства еще более года придется ожидать передачу квартиры, то не решит ли вдруг застройщик завтра обанкротиться?

Все-таки деньги с продажи квартир в новостройке он уже все получил. Есть ли какой-то смысл ему продолжать тратить средства на строительные и ремонтные работы в жилых помещениях, если он уже все продал в этом жилом комплексе? Поэтому, с введением эскроу, что без введения, какими были риски участников долевого строительства до 1 июля 2021 года, такими они и остались.

Только:

  • Некоторые банки получили больше возможностей извлекать двойную, а то и тройную выгоду за счет кредитования застройщика, дольщика и, вероятно, повторного использования ипотечных средств, которые покупатель недвижимости переводит на эскроу счет
  • Для покупателей в новостройке увеличилась стоимость метра. Как сообщает «Коммерсант» со ссылкой на данные компании ЦИАН, средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городах России за год с февраля 2021 по февраль 2021 года увеличилась на 19,8%.
  • Дольщики были лишены права требования процентов за пользование денежными средствами в случае одностороннего расторжения ДДУ
  • Неопытным покупателем стало казаться, что приобрести квартиру стало гораздо безопаснее, чем было раньше. Такую точку зрения высказали 77% россиян, о чем свидетельствуют результаты опроса, проведенного ВЦИОМ совместно с институтом развития в жилищной сфере Дом. РФ

В итоге, покупатель квартиры по сути лишился возможности расторжения ДДУ в одностороннем порядке из-за его невыгодности, сделав застройщику просто фантастический подарок. Тем не менее, не все так плохо, потому что по состоянию на второй квартал 2021 года, 44% жилья в стране строится без применения счетов эскроу, как сообщают в ДОМ.РФ со ссылкой на финансового директора компании Виктора Шлепова. Поэтому тот, кто желает оставить себе возможность расторжения договора ДДУ в одностороннем порядке в случае затягивания сроков строительства, тот может совершить покупку новостройки в 2021 году без использования эскроу счетов.

11 подводных камней договора купли продажи квартиры На что обратить внимание каждомуВсе сомнительные с вашей точки зрения пункты договора покупки новостройки вы вправе потребовать изменить еще до момента его оформления.

Скорее всего, застройщик откажет, слукавив, что это невозможно, потому что договоры у него типовые и все покупатели заключают соглашения на одинаковых условиях.

Но не теряйтесь, а скажите в ответ, что, раз договор типовой, то почему бы нам тогда не подписать дополнительное соглашение, где мы отдельным документом, не трогая типовой договор, внесем в него изменения, в результате чего типовой договор останется такими же типовым, как и раньше, а необходимые вам изменения все равно будут внесены. Правда и здесь, не исключено, что будет отказано под предлогом, если вы не купите эту квартиру, то кто-нибудь другой тогда её возьмет.

Поэтому, если идти по легкому пути и заключать такой договор, какой предлагают, то не забывайте о том, что даже после подписания договора вы можете обратиться в суд с исковым заявлением о признании тех или иных пунктов договора недействительными, если они противоречат действующему законодательству.

Надеемся, дочитав эту статью до конца, вы будете чуть более аккуратны и бдительны в вопросе покупки квартиры в новостройке. Но, пожалуй, самое главное, что хотелось бы отметить, чтобы вы помнили, что как только сделка со многими застройщиками будет завершена, как только строительная фирма получит от вас деньги за квартиру, то отношение к вам, у многих из них, поменяется кардинально с плюса на минус, так как клиент для строительной фирмы – это объект для его манипуляций, кого он намеренно вводит в заблуждение с целью незаметно лишить того части его денежных средств, заплаченных по договору покупки квартиры, причем так, чтобы тот об этом даже ничего и не узнал. Хотите проверить сделку на её юридическую чистоту?

Тогда звоните по телефону +7 (495) 195-76-47 прямо сейчас. Нужна консультация? Отправьте заявку и мы перезвоним Нажимая на кнопку «Отправить», я даю согласие на обработку моих персональных данных.

Нужна консультация? Отправьте заявку и мы перезвоним Нажимая на кнопку «Отправить», я даю согласие на обработку моих персональных данных. Нужна консультация? Отправьте заявку и мы перезвоним Нажимая на кнопку «Отправить», я даю согласие на обработку моих персональных данных. Поделитесь этой статьей с друзьями!

Поделитесь этой статьей с друзьями!

FacebookTwitterVk

Срок владения квартирой в новостройке по новому закону

  1. Налоги & ипотека
  2. Срок владения квартирой в новостройке

23.11.2021 Федеральным законом

№ 374-ФЗ была принята долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по договору долевого участия. В декабре 2021 года я заключила договор с клиентом на подбор квартиры в сданной новостройке в Санкт-Петербурге.

Приступив к поиску, я столкнулась с постоянной проблемой покупки квартир в новых домах. Большинство квартир продаётся по заниженной стоимости. Основная масса новостроек, построенных в период 2014–2015 годов, оформлена в собственность только в 2016 и 2017 году.

Собственники квартир, оформившие свою недвижимость в 2016–2017 году, должны заплатить налог 13% с продажной цены, так как не прошёл минимальный срок владения квартирой, который ранее отсчитывался с даты оформления недвижимости в собственность.

Продавцы не хотят платить налог, поэтому продают квартиры по заниженной стоимости.

Как это выглядит в реальности? Например, Егоровы приобрели квартиру в 2015 году у застройщика по цене 2,5 млн. рублей, в собственность оформили в 2018 году.

В 2021 году они решили продать квартиру за 4,5 млн.

рублей, так как за эти годы цены на квартиры существенно «подросли». Так как минимальный срок владения квартирой у них не прошёл, то в договоре купли-продажи они хотят показать стоимость 2,5 млн. рублей. В этом случае они не платят налог. Чем это грозит покупателю? В случае судебного или иного расторжения договора покупателю вернут только сумму в размере стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

Чем это грозит покупателю? В случае судебного или иного расторжения договора покупателю вернут только сумму в размере стоимости, указанной в договоре купли-продажи. ! Напоминаю, что продать квартиру без налога можно только после определённого срока владения: 3 лет, если недвижимость была оформлена в собственность до 01.01.2016 года и 5 лет, если недвижимость была оформлена после 01.01.2016 года.

С 01.01.2021

года вступили в силу налоговые исключения.

Срок минимального владения может быть снижен до 3-х лет, но только в случае если: • продается единственное жилье; • если новая (вторая) квартира приобретается в срок менее 90 дней до даты продажи старой. К сожалению, большинство продавцов квартир не хочет платить налог с продажи жилья.

Поэтому найти квартиру в районе новостроек Парнас, Девяткино или Кудрово, которая продаётся по реальной рыночной стоимости, трудно. А если покупатели хотят купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса, то такая покупка становится просто невозможной.

Раньше нужно было обзванивать десятки вариантов, чтобы найти квартиру, продаваемую без занижения стоимости в договоре. Многие квартиры, которые реально были получены от застройщика в 2014 или 2015 году, были оформлены в собственность только через пару лет. Слава богу, ситуация в 2021 году изменилась.

Что изменилось по новой поправке 2021 года?Срок владения недвижимостью теперь отсчитывается не с момента регистрации права собственности, а с ДАТЫ ПОЛНОЙ ОПЛАТЫ стоимости квартиры.

Дату полной оплаты можно найти в акте об исполнении обязательства по оплате к договору долевого участия.

Дата оплаты чаще всего совпадает с датой заключения договора долевого участия.

Даже, если полная оплата происходит позже заключения договора долевого участия, то намного раньше, чем оформление квартиры в собственность.

Поэтому для многих собственников квартир в новостройках минимальный срок владения квартирой заканчивается раньше. Пример 1 Гражданка Петрова купила квартиру в новостройке в ноябре 2012 года.

В ноябре 2014 года квартира была получена по акту приёма-передачи. Оформлена в собственность квартира в декабре 2016 года.

В 2021 году в силу определённых финансовых обстоятельств Петрова решила продать свою квартиру. До поправок: В собственности

квартира находилась 4 года.

Время считается с даты получения собственности. Срок минимального владения, который в данном случае составляет 5 лет, не прошёл. Поэтому хозяин квартиры при продаже должен уплатить налог государству 13% от стоимости квартиры.

После внесения поправок: Срок владения квартирой рассчитывается с момента полной оплаты квартиры. Находим документ, подтверждающий полную оплату.

В нашем случае это акт об исполнении обязательств перед застройщиком и он датируется 03.11.2015 года. Сделка продажи квартиры произошла 15.12.2021 года, поэтому прошло 5 лет. Срок минимального владения истек.

Платить налог и сдавать декларацию не нужно. Пример 2 Семья Кузнецовых приобрела квартиру по ДДУ в новостройке в 2016 году. Ждали квартиру три года. Это их единственная квартира.

Подписали акт приёма-передачи в 2021 году, а оформили в собственность в сентябре 2021 года.

За это время у них родился ребёнок, они решили расшириться, поэтому продают квартиру. До поправок в налоговый кодекс: В собственности квартира находилась всего несколько месяцев. Квартира оформлена в собственность после 01.01.2016 года. Значит минимальный срок владения составляет 5 лет. Семье Кузнецовых нужно ждать около пяти лет, чтобы продать квартиру без налога.
Семье Кузнецовых нужно ждать около пяти лет, чтобы продать квартиру без налога.

После внесения поправок: Находим документ,

подтверждающий полную оплату квартиры. Квартира была оплачена полностью в июне 2016 года. Минимальный срок владения квартирой составляет 5 лет.

Минимальный срок владения квартирой пройдёт только в 2021 ( 2016+5) году.

В этом случае поправки в налоговый кодекс не помогли семье Кузнецовых. НО! Для квартиры действует налоговое исключение. Если квартира единственная, то минимальный срок будет не пять лет, а три года.

С момента оплаты квартиры и по настоящий момент прошло более трёх лет. Можно продавать без налога. Пример 3 Супруги Косачевы купили квартиру для инвестиции по ДДУ в мае 2015 году, оплатили сразу же в мае 2015 году.

Ждали завершения строительства два года, приняли её от застройщика в 2017 году.

Оформили в собственность на себя в середине 2021 года.

Решили продать осенью 2021 года. До поправок: В собственности квартира чуть больше года. Время считается с даты получения собственности.

Срок минимального владения составляет 5 лет. Собственник «попадает» под налог.

После внесения поправок: Находим документ, подтверждающий полную оплату квартиры. Квартира была оплачена полностью в мае 2015 года. С момента оплаты квартиры и по настоящий момент прошло более пяти лет.

Можно продать квартиру без налога. Пример 4 Родионовы купили для сына квартиру-студию по ДДУ в 2017 году, ждали завершения строительства два года, приняли её от застройщика в 2021 году.

Оформили в собственность в середине 2021 года.

Решили продать студию и тут же купить однокомнатную.

Квартира не единственная. До поправок: В собственности квартира находится несколько месяцев.

Время считается с даты получения собственности. Срок минимального владения составляет 5 лет. При продаже собственник должен уплатить налог.

После внесения поправок: Находим документ, подтверждающий полную оплату квартиры. Квартира была оплачена полностью в мае 2017 года.

Минимальный срок владения ( 5 лет) ещё не прошёл. Поправки в налоговый кодекс в данном случае не пригодились. НО! Для квартиры действует налоговое исключение 2021 года.

Если новая квартира приобретается в срок менее 90 дней с даты продажи старой, то минимальный срок будет не пять лет, а три года.

С момента оплаты квартиры и по настоящий момент прошло более трёх лет.

Можно продавать без налога в случае, если новая квартира будет приобретена в срок менее 90 дней.

Выводы При расчёте минимального срока владения квартирой, нужно учитывать новые поправки в налоговый кодекс, а также налоговые исключения 2021 года. Теперь будет гораздо больше квартир на рынке, продавцы которых готовы показать полную стоимость в договоре. А значит, меньше опасности для покупателя, ведь сделка с заниженной стоимостью несёт в себе риски прежде всего для покупателя.

Гораздо удобнее и спокойнее для всех сторон, для государства в том числе, когда в договоре купли-продажи указывается реальная, а не заниженная стоимость квартиры.

Декабрь 2021

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

Покупателю недвижимости по договору долевого участия, по сути, предоставляется только право на приобретение собственности в будущем, так как само жилое помещение находится на стадии строительства.В 2021 году произошли : сделки по покупке квартир в новостройках теперь будут осуществляться через эскроу-счета, в связи с чем может снизится число застройщиков и увеличится стоимость жилья. И даже после полной его оплаты, получения ключей от квартиры уже в готовом здании и заселения в нее, он еще не становится полноправным собственником приобретенной недвижимости.

Это произойдет только после проведения государственной регистрации прав собственности на квартиру и получения соответствующего документа.Этой процедуре предшествует необходимость выполнения застройщиком определенных условий и подготовки пакета соответствующих . осуществляется на основании норм и положений, регламентированных следующими правовыми актами:

  1. Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
  2. частично Гражданским и Жилищным кодексами РФ;
  3. Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;

После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:

  1. присвоение ему почтового адреса.
  2. составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
  3. оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
  4. постановка жилого дома на учет в Росреестре;
  5. подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;

Во взаимоотношениях с застройщиком на этапе вступления дольщиков в права собственности возможны два варианта развития событий:

  1. строительная компания способствует покупателям в сборе необходимых документов для регистрации их прав собственности на жилье, приобретенное у нее по договорам долевого участия,
  2. она препятствует им или бездействует в решении данного вопроса.

В первом случае оформление собственности производится в общем порядке, во втором — через суд.После ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик передает квартиры дольщикам.

Это происходит в присутствии двух сторон договора путем осмотра жилого помещения, проверки работы всех коммуникаций, подписания и вручения ключей от квартиры владельцу, который впоследствии должен получить на нее кадастровый паспорт с план-схемой.С января 2013 года постановка многоквартирного дома застройщиком на кадастровый учет осуществляется одновременно с каждым имеющемся в нем помещении.В связи с этим, самим дольщикам более не требуется при оформлении права собственности заказывать .Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект. В таком случае, владельцы квартир, заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее зарегистрировать свои права на собственность, вынуждены сначала заказывать технические планы жилых помещений в БТИ, а потом вместе с заявлениями, передаточными актами и договорами долевого участия обращаться в Росреестр для постановки квартир на учет и выдаче кадастровых паспортов.Если жилье куплено в кредит, то нужно обязательно подготовить закладной документ или договор займа, а если она приобретена на несовершеннолетнее лицо, то — получить разрешение от органа опеки и попечительства.Согласно ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, необходимы следующие документы:

  1. акт приема-передачи квартиры или иной документ, подтверждающий ее передачу участнику;
  2. договор долевого участия в строительстве жилого дома;
  3. разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена квартира;
  4. паспорт гражданина, участвующего в долевом строительстве;
  5. квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.

В частных случаях могут потребоваться:

  1. свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка;
  2. доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса;
  3. нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.
  4. или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит);

Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами:

  • заняться регистрацией лично.
  • поручить регистрацию компании-застройщику;

В первом случае данная услуга является возмездной, также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании. Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу.Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).Процедуры регистрации при этом идентичны.

Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании — застройщика.Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика.Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права.

В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры.С этого момента бывшие дольщики становятся полноправными хозяевами приобретенной недвижимости с правом распоряжаться ею и совершать любые не противозаконные действия.Законодательством установлен 7-дневный срок ( ФЗ № 218), в течение которого работники регистрационной службы обязаны произвести регистрацию права собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и квартиру, приобретенную по договору долевого участия.В указанный срок в общем порядке проводятся следующие действия:

  1. проверка их подлинности, законность данной сделки,
  2. выдача документов с регистрационной надписью на договоре или ином правоустанавливающем акте (в дальнейшем при необходимости собственник может получить на свой объект недвижимости, которая выдается при обращении в Росреестр или МФЦ с начала 2017 года).
  3. прием заявления о государственной регистрации права;
  4. правовая экспертиза поданных документов,
  5. внесение необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
  6. выявление или исключение обстоятельств, препятствующих совершению регистрации прав собственности на данный объект недвижимости;

Важно знать, что срок исчисляется в рабочих днях и отсчитывается со дня подачи документов на регистрацию.Часто этот срок не соблюдается, и это может быть связано как с самой проверкой предоставленных документов, так и зависеть от количества собственников приобретенного жилья, наличия ипотечного кредита и прочих факторов.В этом случае для соблюдения законности и обоснованности таких нарушений срока в ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ предусмотрен 3-х месячный срок приостановления регистрации прав для устранения причин.Основное правило, которое нужно знать каждому заявителю при обращении в регистрационную службу, что государственная пошлина уплачивается до подачи заявления о регистрации права собственности на квартиру, иначе регистратор не примет заявление с остальными документами.Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению.Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей.Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру.ПримерСупружеская пара П., их двое совершеннолетних детей и мать супруги, несколько лет назад заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с целью последующего приобретения четырехкомнатной квартиры в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, семья решила самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость.За совершение данного юридического действия НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей.

Поэтому, прежде, чем подать заявление, каждый из собственников должен уплатить указанный обязательный сбор, пропорционально своей доли в праве собственности на четырехкомнатную квартиру, то есть по 400 рублей.Уплатить госпошлину можно в любом банковском учреждении, банкомате или наличными непосредственно в кассе регистрирующего органа.После завершения строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию осуществляется передача квартир от застройщика к участникам долевого строительства согласно заключенным договорам, которая фиксируется подписями сторон в актах приема-передачи.Государственная регистрация прав собственности на каждое жилое помещение осуществляется либо строительной компанией, либо самостоятельно владельцами квартир.Для оформления собственности необходимо уплатить государственную пошлину, собрать пакет предусмотренных законодательством документов и вместе с заявлением подать их в регистрационную службу.Завершается процедура регистрации внесением данных в ЕГРП о зарегистрированном праве собственности на жилье.Оформление квартиры, приобретенной по договору долевого участия, на третье лицоМой сын купил в новостройке квартиру по договору долевого участия.

Для этой цели он взял в одном из банков ипотечный кредит. Ему удалось досрочно погасить его и снять с квартиры обременение. На сегодня дом достроен и введен в эксплуатацию.

Квартиру сын принял, как положено, по акту приема-передачи, но зарегистрировать ее хочет на меня. Допустимо ли это по закону?Законодательство допускает оформление на близкого родственника права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве.

Для этого до подписания акта приема-передачи жилого помещения заключается договор уступки права, который регистрируется в Росреестре.Поскольку в данном случае передача квартиры является состоявшимся фактом, о чем свидетельствует подписанный передаточный акт, ваш сын может оформить право собственности только на себя.

После получения в регистрационной службе соответствующих документов, он станет полноправным собственником квартиры, что даст ему право распоряжаться нею по своему усмотрению. Поэтому, если он изъявит такое желание, то вполне может переоформить собственность на вас по договору дарения.

Регистрация права собственности в новостройке в 2021 году

В процесс покупки недвижимости входит внесение данных в государственный реестр. Согласно статье РФ это обязательный шаг, после которого покупатель квартиры в новостройке становится её полноправным владельцем.

  • Чтобы получить налоговый вычет.
  • Если вы согласны с обмером застройщика, право собственности необходимо, чтобы заказать обмеры БТИ (Бюро технической инвентаризации).
  • Для использования материнского капитала (в случае, если требуется свидетельство о праве собственности, а сроки передачи недвижимости пропущены).
  • Для участия в создании ТСЖ (Товарищества собственников жилья).
  • Чтобы получить постоянную регистрацию.

Имея право собственности на новостройку вы сможете получить абсолютную защиту своего права на квартиру, в случае если застройщика настигло банкротство. Сбором всех необходимых документов можно заняться самостоятельно либо прибегнуть к помощи специалистов. Регистрация права собственности происходит по правилам, указанным в и .

Первый шаг — подписание акта приёма-передачи. Эта процедура выглядит следующим образом:

  1. Застройщик информирует дольщика о том, что строительство завершено (сделать это необходимо за месяц до срока, указанного в договоре либо за 14 дней до даты передачи жилья).
  2. Во время передачи жилья составляется акт между двумя сторонами, где указываются: дата передачи недвижимости, параметры квартиры, другая информация. Каждая сторона получает 1 экземпляр документа.
  3. После того, как дольщик получил уведомление, предоставляется 7 дней на получение квартиры.

При наличии претензий к качеству жилья составляется акт несоответствия. В таком случае акт приёма-передачи подписывается после устранения всех недоделок.

Покупатель квартиры может зарегистрировать право собственности следующими способами:

  • на сайте Росреестра по адресу ;
  • ценным письмом с описью.
  • при личном посещении МФЦ (нужно записаться по );

Оформление квартиры возможно, если:

  1. государственная регистрация квартир открыта (компетенция застройщика).
  2. новый дом введён в эксплуатацию (компетенция застройщика);

После введения в эксплуатацию дом получает почтовый адрес (это занимает примерно 2 месяца).

Полное оформление новостройки занимает до 6 месяцев. Застройщик оформляет кадастровый и технический паспорта. Первый документ означает, что дом внесён в государственную жилищную базу, а второй включает данные о материалах строительства жилья.

Регистрация этих паспортов занимает приблизительно 3-4 месяца.

Для того, чтобы зарегистрировать квартиру в МФЦ, следует собрать следующий пакет документов:

  • квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины (в размере 2 тысяч рублей);
  • заявление покупателя;
  • свидетельство о браке (если покупка квартиры была совершена супругами);
  • подписанный акт приёма-передачи;
  • справка о погашении ипотеки (если кредит был погашен, но погашение не было зарегистрировано);
  • доверенность, оформленная у нотариуса (лишь в случае, если регистрация поручена третьему лицу);
  • кадастровый паспорт с экспликацией;
  • если дольщик — несовершеннолетний, необходимо предоставить свидетельство о рождении и разрешение из органов опеки;
  • закладная из банка в случае, если на квартиру оформлена ипотека (2 оригинала или оригинал и копия, которые оформляются в банке);
  • договор долевого участия;
  • паспорт дольщика;

Подать документы вы можете после подписания акта приёма-передачи. Необходима предварительная запись для посещения МФЦ () Согласно Федеральному закону №218-ФЗ дольщик должен предоставить документы лично в МФЦ либо в режиме онлайн на сайте Росреестра (или через третье лицо при наличии доверенности). В итоге, жильё получает уникальный кадастровый номер.

После подачи документов необходимо подождать 10 рабочих дней (при подачи через Росреестр) или 12 дней (при обращении через МФЦ). Сроки также будут указаны в расписке, которую вы получите после подачи документов.

Каждой заявке присваивается уникальный номер, её статус можно проверить на сайте Росреестра (в случае успешного завершения регистрации вы увидите свою фамилию в графе «Собственник»). Есть два варианта развития событий:

  • вы получаете выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), а также — правоустанавливающие документы, которые являются подтверждением того, что регистрация прошла успешно.
  • вы можете получить отказ;

Покупка квартиры в кредит — распространённая практика в связи с ростом цен на недвижимость. Регистрировать недвижимость, которую вы взяли ипотеку, необходимо также по общим правилам, однако учитывайте определённые особенности:

  1. в договоре с банком указывается срок, в течение которого владелец квартиры обязан зарегистрировать право собственности;
  2. при подачи документов в МФЦ либо в Росреестр нужно предоставить закладную и заявление о регистрации залога;

При получении выписки из ЕГРН указано, что обременение права снимается лишь тогда, когда дольщик погасит ипотечный кредит.

Если собственник недвижимости выполнил обязательство по кредиту досрочно, ему следует обратиться в МФЦ или Росреестр для того, чтобы снять залог. При этом необходимо предоставить справку из банка, в которой указано, что кредит был погашен.