×
БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная - Жилищное право - Покупка квартиры по заниженной стоимости

Покупка квартиры по заниженной стоимости

Покупка квартиры по заниженной стоимости

Занижение стоимости квартиры: чем рискуют покупатель и продавец


Практика занижения стоимости квартир или машин при их продаже началась ещё в далёкие 90-е годы. Однако такие сделки имеют серьёзные риски, пренебрегать которыми означает подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия — от полной потери средств до уголовного преследования. При этом пострадать может как продавец, так и покупатель.Более свободно себя чувствует продавец: ему кажется, что раз квартира или машина проданы, деньги по сделке получены, то ему ничего не грозит — в самом деле, не станет же покупатель стучать на него в налоговую.Однако налоговая всё равно вскоре может узнать правду. Например, когда покупатель придёт в налоговую инспекцию за налоговым вычетом.

Так случилось с москвичом Максимом — он продал свою квартиру по заниженной в договоре цене.

А покупатель без какой-либо задней мысли обратился в инспекцию за своими законными 13% из бюджета, представив налоговой службе весь пакет документов, включая и расписку Максима о получении полной суммы по сделке. Инспектор удивился расхождению стоимости квартиры в договоре и расписке и попросил написать объяснительную.

Налоговый вычет покупателю-то в итоге одобрили, а Максим вскоре получил от ФНС квитанцию с требованием доплатить налоги плюс штраф 20% от неуплаченной добровольно суммы и пени.Кстати, налоговые органы не обязаны запрашивать объяснение у участников сделки, а могут включить свои требования в ежегодное извещение об уплате налогов. И у продавца будет два варианта: или заплатить то, что требует налоговая, или попытаться оспорить претензии через суд, доказывая, что цена сделки была справедливой.Фото © ShutterstockПохожие риски для продавца возникают и в случае, если покупатель для приобретения квартиры воспользовался ипотечным кредитом. Банки, выдавая кредит на покупку квартиры, допускают «занижение», прописывая полную сумму в кредитном договоре и обозначая её как затраты «на неотделимые улучшения».

Само собой, для банка, который берёт квартиру в залог, никаких дополнительных рисков это не создаёт, нет правовых последствий и для покупателя, а вот данные о продавце и о сумме сделки через Росфинмониторинг поступают в налоговую службу. Если инспекторы установят, что сделка была не рыночной, вполне могут доначислить продавцу налог, пени и наложить штраф.Даже если занижением не заинтересовались налоговики, существует риск, что переданная сверх договора денежная сумма будет взыскана покупателем обратно.

Такое право требования возникает у него в соответствии со статьёй 1102 Гражданского кодекса РФ «Обязанность возвратить неосновательное обогащение».

И практика по таким судебным делам существует. Ведь юридически покупатель обязан оплатить только сумму, указанную в договоре купли-продажи.Покупатель при занижении тоже может пострадать. Во-первых, очевидно, что налоговый вычет будет рассчитываться от той суммы, которая указана в договоре, а не от реально уплаченной покупателю.

А во-вторых, в период регистрации недвижимости продавец имеет право подать в Росреестр заявление об отказе от сделки.К сожалению, есть достаточно ушлые продавцы, которые на такой операции пытаются получить прибыль. Ведь формально, согласно ст. 398 ГК РФ, продавец обязан вернуть деньги, если они были уплачены ему до регистрации, однако в этом случае возврату подлежит только сумма, указанная в договоре.В-третьих, занижение цены квартиры в договоре купли-продажи может привести к тому, что уже совершённая сделка будет оспорена. И сделает это совсем не продавец.

Согласно закону, если в течение трёх лет после продажи квартиры её продавец будет признан банкротом, то конкурсный управляющий имеет право оспорить уже совершённую сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу на том основании, что на момент сделки её стоимость не соответствовала рыночной (определение Верховного суда РФ по делу № А11-7472/2015), и доказать это ему будет достаточно просто.

Как правило, суду представляют копию оспариваемого договора и выписки об аналогичных сделках в аналогичное время. Из этих документов разница будет видна сразу.

Аналогичные ситуации могут возникнуть и у покупателей автотранспортных средств. Только при сделках купли-продажи автомобилей добавляются случаи, когда машина может оказаться в залоге, под арестом или в розыске. И тогда вернуть от продавца что-либо, кроме суммы, указанной в договоре, не получится никак.И четвёртый риск — в случае если стоимость квартиры в договоре значительно ниже кадастровой, разницу налоговики могут счесть доходом покупателя и потребовать заплатить 13% в бюджет.

И тогда вернуть от продавца что-либо, кроме суммы, указанной в договоре, не получится никак.И четвёртый риск — в случае если стоимость квартиры в договоре значительно ниже кадастровой, разницу налоговики могут счесть доходом покупателя и потребовать заплатить 13% в бюджет.

Чем может обернуться заниженная стоимость квартиры в договоре?

Ситуация довольно распространенная и потенциально опасная для покупателя.

В начале несколько слов о том, почему продавец так поступает.

Согласно законодательству, при продаже недвижимого имущества необходимо заплатить подоходный налог (13%). Налог не уплачивается, если квартира находится в собственности более 5 или 3 лет (к примеру, если жилье досталось по наследству). Если срок владения меньше, можно применить на выбор один из двух вариантов налогового вычета.

  • Воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн рублей. Государство предоставляет право не платить налог с продажи имущества до 1 млн рублей. Если квартиру продают за 2,5 млн рублей, расчет налога будет следующий: 2,5 млн – 1 млн = 1,5 млн х 13% = 195 тыс. руб.
  • «Доход минус расход», когда из налогооблагаемой базы исключается сумма расходов на приобретение жилья. К примеру, если квартиру купили за 2 млн рублей, а через год продали за 2,5 млн, налог будет уплачиваться только с разницы: 2,5 млн – 2 млн = 500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.

Поскольку продавец ссылается на 3-летний срок, следовательно, квартира досталась ему в порядке наследования или дарения.

Так как наследство и дарение — безвозмездные сделки, уменьшить налог по формуле «доход минус расход» не получится: расход на приобретение нулевой. Остается только вычет в 1 млн рублей.

И вот тут продавец пытается схитрить, предлагая заключить договор с ценником в 1 млн рублей, а остальную сумму оплатить наличными. Соглашаясь на подобное предложение, покупатель принимает на себе ряд рисков:

  1. при попытке перепродать квартиру в течение 5 лет применить налоговый вычет в формате «доход минус расход» у вас не получится: расход на приобретение квартиры будет составлять тот же самый 1 млн рублей.
  2. в случае расторжения договора купли-продажи стороны обязуются вернуть все полученное по сделке. В этом случае, отдавая назад квартиру, потребовать вернуть можно только 1 млн рублей;
  3. занижение стоимости приобретаемой квартиры само по себе может быть признано основанием для расторжения договора по причине притворности или кабальности сделки;

Ответ на данный вопрос зависит от того, как будет оформлена сумма в 1 850 000 руб. На практике есть несколько вариантов, но самые распространенные два: так называемое «скрытое дополнительное соглашение» к договору купли-продажи и оформление отдельной расписки от продавца «за неотделимые улучшения квартиры» без дополнительного соглашения.Закон не требует государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи, как не требует государственной регистрации и самого договора.

Но сам договор является правоустанавливающим документом, поэтому и сдается в Росреестр. А вот дополнительное соглашение сдавать в Росреестр необязательно.

В дополнительном соглашении указывают настоящую цену сделки, продавец пишет дополнительную расписку.

В этой ситуации при признании сделки недействительной или при расторжении договора купли-продажи велика вероятность возврата покупателю всей уплаченной суммы за квартиру, если продавец не будет оспаривать сам факт подписания дополнительного соглашения.Чтобы этого не случилось, дополнительная расписка должна быть написана продавцом от руки, в расписке должна быть ссылка на дополнительное соглашение. В ней же «шапку» и реквизиты продавец также должен заполнить своей рукой в присутствии покупателя.

Это необходимо для того, чтобы в случае оспаривания факта подписания дополнительного соглашения продавцом у эксперта было достаточно материала для проведения экспертизы.Во втором варианте расписка оформляется на ту сумму, которая «платится сверх».

Этот документ также должен быть написан продавцом от руки в присутствии покупателя. При признании сделки недействительной или расторжении договора покупатель может предъявить иск на сумму расписки о возврате неосновательного обогащения. Однако, если будет установлено, что не было никаких неотделимых улучшений, суд может отказать в иске, поскольку покупатель знал об отсутствии обязательства, но тем не менее заплатил за отсутствующие неотделимые улучшения (пункт 4 статьи 1109 ГК РФ).Кроме того, и в том и в другом случае суд может признать, что имеет место злоупотребление правом, и в иске откажет.

Таким образом, в обоих случаях риски для покупателя есть, но оформление дополнительного соглашения менее рискованно.О занижении стоимости часто просят люди, которые владеют данным объектом недвижимости менее 3 лет — таким образом они должны будут заплатить гораздо меньший налог.

Но для покупателя неправильно указанная сумма в договоре может быть губительна.Во-первых, самый большой риск — признание продавца банкротом уже после совершения купли-продажи. Если суд это сделает, сделки, совершенные в течение последних лет, могут быть оспорены.

При этом заниженная стоимость — самостоятельное и достаточное основание для недействительности сделки, если она совершена в течение года, предшествующего банкротству. Квартира в этом случае вернется банкроту для последующего выставления на торги. А покупатель, заплативший нерыночную цену, для возврата уплаченных денег встанет в общую очередь кредиторов.

При этом вернуть он сможет только на сумму, которая указана в договоре. Но и шансы получить эти деньги, к сожалению, будут невелики.Во-вторых, даже если продавец не будет признан банкротом, есть еще ряд обстоятельств, в рамках которых сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

В этом случае покупатель будет обязан вернуть квартиру продавцу, а продавец должен будет вернуть ему деньги.

И покупатель будет вправе требовать всего 1 млн вместо почти 3. Потери колоссальные. В-третьих, в ситуации, когда покупатель в течение первых 5 лет со дня покупки квартиры решит ее продать и купить новую, он будет обязан заплатить налог на полученный от продажи доход. Сумму дохода можно уменьшить на сумму расходов по приобретению квартиры.

В вашей истории, если квартира будет продана за 3 млн, а куплена за 2 850 000, фактически налог надо заплатить с разницы: (3 000 000 – 2 850 000) х 13% = 19 500 руб.Если же в договоре будет указана стоимость 1 млн руб., при последующей продаже налог составит: (3 000 000 – 1 000 000) х 13% = 260 000 руб.Как говорится, выбор очевиден.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Занижение стоимости квартиры в договоре, зачем и какие риски?

27 апреля 20212 тыс. прочитали2 мин.2,3 тыс. просмотра публикацииУникальные посетители страницы2 тыс. прочитали до концаЭто 88% от открывших публикацию2 минуты — среднее время чтенияМногие покупатели не сразу понимают, что это значит и чем они рискуют.

Большинство «занижаек» на рынке Москвы и области это новостройки. На вторичке это чаще всего касается наследственных квартир (ну не могут наследники ждать 3 года очень хочется продать и поделить) Зачем это продавцу?

Уход от налогов. Чтобы получить освобождение от уплаты налогов, надо владеть квартирой более 5 лет. Для некоторых случаев более 3 лет – это наследство, приватизация, дарение, рента и ДКП, если это Ваше единственное жилье. Последний пункт появился только с 1 января 2021 года.В Новостройках продавец всегда просит покупателя занизиться до стоимости указанной в ДДУ.

Последний пункт появился только с 1 января 2021 года.В Новостройках продавец всегда просит покупателя занизиться до стоимости указанной в ДДУ.

Так он полностью освобождается от налогов. На вторичке в основном занижение до 70% от кадастровой стоимости (меньше просто нельзя указать). Например, собственник купил у застройщика на котловане квартиру за 5 млн., после постройки дома продает за 6,5 млн.

Он должен будет заплатить налог 13% с разницы, т.е.

с 1,5 млн., получается 195 000 руб. Это еще не так много и все же мало кто хочет расстаться с такими деньгами. На вторичке суммы обычно побольше. Наследственная квартира стоимостью в 13 млн., например, можно занизить до 7 млн. (70 от кадастровой стоимости) налог будет рассчитываться с 6 млн., а это уже 780 000 руб.

(70 от кадастровой стоимости) налог будет рассчитываться с 6 млн., а это уже 780 000 руб. Самое плохое многие собственники не оставляют себе это сумму сразу после продажи квартиры, подходит время уплаты налога, а денег нет.Продавцу занижение выгодно, однако не стоит забывать о ст.

199 УК РФ — уклонение от платы налогов (Настучать на продавца может сам покупатель, у которого на руках две расписки.

Резона ему от этого никакого, но мало ли бывают просто вредные люди).1. В случае оспаривания сделки и двухсторонней реституции, есть вероятность не получить деньги по второй расписке.

Все на усмотрения суда. 2. В случае необходимости срочно продать квартиру (до истечения 5 лет) так же попадаете на налоги, либо будете вынуждены занижать.Если все-таки квартира «ну просто конфетка» (именно так обычно бывает) и вы не можете удержать и не купить. Обязательно берите 2 расписки с продавца, в одной сумма по ДКП, во второй – остальная сумма.

Будьте внимательны с супругами и бывшими супругами продавца и их возможными претензиями (что супруг их обманул и они что-то не дополучили при продаже квартиры).

Продумайте заранее, а лучше проконсультируйтесь со специалистом, по поводу текста второй расписки.1. занижается на очень большую сумму (более 50% от стоимости квартиры), 2.

по наследственным, рентным и подаренным квартирам (слишком высока вероятность оспаривания сделки).Материалы частично будут опубликованы в моем Инстаграм @yanakulaga, подписывайтесь и пишите свои вопросы в Директ.

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем.

Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%. Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн.

Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами.

Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».Схема такого рода сделок выглядит следующим образом.

Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре.

«Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца.

Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца.

Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем. Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.Во-вторых, речь идет о потере денег.

В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной. В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам.

Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.

Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы. «Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п.

2 ст. 213.3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости.

Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи»

, — предупреждает Андрей Колочинский.Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя.

Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит. «В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость.

Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п.

3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел.

Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья.

При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве.

Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль.

Также он вправе подать на этого человека в суд. Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст. 198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам.

Но помните о рисках и последствиях своего выбора.Не пропустите:

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Ссылка в апелляционном определении на то, что в договоре купли-продажи указана заниженная стоимость квартиры ( руб.), поскольку согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ квартира продана за руб., не свидетельствует сама по себе о недействительности данного договора, поскольку стоимость объекта продажи как одно из существенных условий договора данного вида, имеет значение лишь для сторон сделки, а не для третьих лиц. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Поскольку разница между кадастровой стоимостью спорного имущества и рыночной составляет менее 15% (393 378 руб.), это не свидетельствует о явном занижении (тем более о существенном) сторонами цены объекта при заключении договора купли-продажи квартиры.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:В процессе было установлено, что заявленная предпринимателем стоимость реализованных жилых помещений существенно занижена по сравнению с суммой, реально полученной ею от покупателей. Заниженная стоимость жилых помещений отражалась в договорах купли-продажи, однако помимо них с покупателями заключались договоры займа, при этом возврат полученных заемных средств не осуществлялся.

Суды пришли к правильному выводу о том, что заявленная стоимость реализованных жилых помещений существенно занижена по сравнению с суммой, реально полученной заявителем от покупателей. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:4) если квартира продается, но срок минимального владения не истек, при этом квартира продается по заниженной цене, то и под налогообложение попадет не сумма, указанная в договоре купли-продажи, а сумма в размере 70 процентов от кадастровой стоимости, и, соответственно, с этой суммы минусуется либо сумма, уплаченная при покупке, либо необлагаемая сумма в размере 1 миллион рублей.

Занижение стоимости квартиры

Нередко рынок вторичного жилья предлагает условия занижения стоимости недвижимости.Такие имеют преимущества, но и усиливают риски обеих сторон договора.Стремясь сберечь финансовые средства полученные, от сбыта недвижимости, граждане занижают указанную цену объекта в договоре купчей, сравнительно с той, которая установлена фактическими условиями передачи квартиры.Но такие действия только на первый взгляд представляются эффективно направленными и полезными.

По большому счёту, допустимость риска в таком случае превышает потенциальные преимущества.Содержание:При оформлении договора гражданско-правовой сделки иногда взимается .

Допустимость его начисления и сумма, подлежащая вычету, определяется при регистрации отчуждения права собственности путём сбыта квартиры.Сумма исчисляется из стоимости жилья, указанной в купчей. Регистрирующий орган передаёт информацию о проведении имущественной сделки в местное отделение ФНС, которое регламентирует дальнейшие распоряжения по условиям выплат.По условиям налогообложения на основании статьи 220 НК РФ, объекты недвижимости, которые находились , требуют вычета налога для физических лиц (НДФЛ).Деньги удерживаются в сумме 13% от цены объекта, указанного в договоре. Из указанной величины вычитывается один миллион рублей, который не облагается налогом.

Остаток за вычетом миллиона непосредственно влияет на сумму вычета.То есть, стоимость объекта в 2 миллиона требует вычета НДФЛ в размере 130 тысяч рублей. С трёх миллионов взимается уже 260 тысяч, а с четырёх – 390.

Не удивительно, что экономия таких сумм в интересах собственника.По преимуществу занижение цены применяется в отношении к , которое получено на основании . Оно приобретает статус вторичного жилья в момент перехода к собственнику и обладает техническими характеристиками, допускающими повышение, а не уменьшение стоимости.Если владелец не желает выжидать три года с момента получения , для подобающего проведения сделки, а намерен вырученные со сбыта средства вложить в новый ДДУ, он стремится сэкономить полученные от сбыта деньги таким незаконным способом.

В ситуации занижения покупатель не только ничего не выигрывает, но и терпит реально выраженный в финансовом эквиваленте убыток, а так же упускает возможную выгоду.Риски покупателя настолько высоки, что при недобросовестности продавца, он лишится и квартиры и денег.Говоря о реальных убытках, следует иметь в виду, что приобретение недвижимости позволяет получить при условии:

  1. что покупатель – налогоплательщик РФ;
  2. он никогда ранее не получал вычет за недвижимость.

Ему начисляется 13% возврата, исходя из стоимости квартиры, указанной в купчей. Если стоимость занижена, вычет указывается на основании указанной суммы в документации, подлежащей документации.

Иные суммы запрашивать недопустимо.Этот риск утраты права использования вычета в полной мере, пропорционален получению незаконной прибыли продавцом.Под упущенной выгодой понимают ситуации, которые допустимы как перспектива получения льгот и субсидий. Иногда региональные власти внедряют программы субсидирования приобретения жилья для граждан региона, относящихся к той или иной категории.Пусть вероятность попадания под субсидирование невелика, но не стоит сбрасывать её со счетов.

Иначе покупатель рискует не воспользоваться предоставляемыми государством преимуществами.Главный риск заключается в том, что стороны заключают имущественной сделки. Такой договор допускает аннуляции в судебном порядке, что приведёт к реституции последствий его заключения (см. ).Покупатель останется без приобретённого жилья, которое возвратится продавцу.

А ему вернут уплаченные деньги только соответствующие сумме, указанной в купчей. Финансовые средства, переданные под на иных основаниях, не гарантируют возврата.Если покупатель заявит иском о передаче денег, дополнительно к купчей, предъявив расписку или квитанцию о переводе денег, действия сторон попадут под определение незаконных. Покупатель знал и должен был знать о правилах оплаты приобретения недвижимости.

Нарушив их, он несёт ответственность за содействие в укрывательстве лица от уплаты налога.Заниженная стоимость придаёт сделке условно законный вид (см. ). Так же мошенники пользуются подобными схемами для изъятия недвижимости.Например, после проведения взаиморасчётов, контрагент заявляет, что сделка является кабальной. То есть, оказавшись в ситуации форс-мажора, гражданин якобы настолько нуждался в деньгах, что продал жильё за бесценок.

А контрагент, воспользовавшись сложной ситуацией, нажился на нём.После аннулирования договора, стороны остаются в условиях реституции, а переданные дополнительно деньги не получают юридических оснований для возврата. Судебная практика богата вариантами проворачивания подобных видов незаконных схем.Владелец квартиры рискует меньше, но подозрения в не законном характере составленного договора или его ничтожности могут возникнуть.Если на основании одного из утраченных преимуществ покупатель квартиры заявит в суд или иную инстанцию о , сделку могут признать мнимой или ничтожной.Истец только усугубит своё положение, рискуя .

К недобросовестному коммерсанту допустимо применить не только гражданско-правовые санкции, но и уголовное взыскание.Уголовное наказание возникает в данных случаях на основании обмана государства, при уклонении от выплат НДФЛ. Оно возникает на основании статьи 22 НК РФ и наказывается штрафом в размере 20% суммы недоимки.Соответствующие размеры невыплат предусматривают дополнительное привлечение к взысканию на основании статей 198, 199 Уголовного кодекса РФ. Здесь предусмотрены штрафные санкции от 100 000 рублей.Если в суде будет установлено, что коммерческая деятельность, связанная с неоднократным сбытом недвижимости, основана на нарушениях в установлении стоимости, коммерсанту грозит арест или отбывание срока в местах лишения свободы от одного до трёх лет.

А штрафные санкции грозят увеличением до 500 000 рублей.Вменение штрафов и их выплата нарушителем, оставляет за ним долговые обязательства в виде уплаты НДФЛ. Деньги всё равно придётся вернуть, заплатив пени за просрочку платежа.Так как инициаторами данных схем являются коммерческие деятели, не лицензированные в качестве таковых, скрывая доход от обложения налогом, ими разработаны достаточно убедительные для покупателя схемы.Маркетинговые схемы рассчитаны на доверчивых, слабо осведомлённых в юриспруденции, граждан.

Определённая часть потенциальных приобретателей отсеивается.

В их число входят осторожные, расчётливые люди, которые предпочитают не рисковать. Для остальных, готовых пойти на незаконную уступку, предлагаются варианты оформления .По преимуществу стороны составляют два договора. В одном из них указывается заниженная цена объекта.

Этот экземпляр передаётся для регистрации. Другой экземпляр составляется на полную стоимость и не регистрируется.

По нему проводятся взаиморасчёты.Такие случаи делают договор заведомо оспоримым и составленным с нарушением законодательных норм. Второй экземпляр констатирует факт преступного деяния в виде недоимок при выплатах НДФЛ в государственный бюджет.Компетентные в юридическом отношении лица предусматривают допустимость реституции и различного рода взысканий за допущенные нарушения. Они предлагают составление документации на отчуждение квартиры по минимальной цене, а остаток денежных средств, принимают в виде оплаты неотделимых улучшений, якобы произведённых в квартире.

Юридически такое оформление наиболее корректно, но покупатель при оспоримости сделки не сможет востребовать деньги, выплаченные за ремонт, реконструкцию и прочие услуги.Иногда составляется аналогичный вид документации, ориентированный на нарушение.

А расписка в получении денег делится на две части: соответствующую сведениям, поданным в Росреестр и дополнительное инвестирование, превышающее указанную стоимость.Проворачивание подобных схем доступно опытным мошенникам, развернувшимся на рынке недвижимости.Таких предложений, поступающих от торговцев недвижимостью, следует избегать и не искушаться привлекательными бонусами, способствующими вовлечению жертв, в проведение сделки.

Обозначенные процессы настолько распространены на рынке недвижимости, что их разворачивание допускает схемы инвестирования.Банки, инвестирующие средства в покупку квартир, проводят мониторинг только в отношении платёжеспособного клиента.

В функции кредитора не входит проверка целевого назначения проведённого финансирования.В банк подаётся заявка на , с одновременным запросом дополнительного займа на её реорганизацию, реконструкцию и ремонт. Кредитный договор содержит два пункта целевого назначения займа.По преимуществу банки одобряют такие займы, но при этом:

  1. устанавливают повышенную процентную ставку годовых;
  2. устанавливают дополнительные комиссионные проценты.
  3. запрашивают больший объём выплат под первоначальный взнос;

Это говорит о дополнительных сложностях, сопутствующих приобретению квартиры на обозначенных основаниях, которые принесут финансовые и юридические последствия лицу, приобретшему квартиру.

Какие риски при покупке жилья по заниженной стоимости?

Еще недавно сделки на вторичном рынке с занижением стоимости в договоре купли-продажи составляли примерно половину от общего числа, сейчас — около трети.

Главный риск при проведении любой сделки — успешное ее оспаривание третьими лицами в суде и возврат денег продавцу в размере суммы, указанной в ДКП.Кроме того, автор вопроса не сообщает, в каком году продавец стал владельцем квартиры: с 1 января 2016 года, чтобы не платить НДФЛ при продаже квартиры, покупатель должен владеть ей не менее 5 лет, а в случае, если это жилье единственное или полученное в дар, то 3 года.Принимая такое решение, следует учитывать множество факторов.

Например, указанная в договоре стоимость квартиры не может быть меньше чем 70% от ее кадастровой стоимости.Риски есть при проведении любой сделки с недвижимостью, особенно на вторичном рынке. Чтобы их минимизировать, следует тщательно изучить историю приобретаемой квартиры, проверить ее юридическую чистоту.

Если все это сделано на профессиональном уровне и вопросов к объекту нет, можно пойти навстречу продавцу, но, конечно же, с учетом мнения специалиста, сопровождающего вашу сделку.Советуем покупать квартиру по полной стоимости и не идти на сделку с совестью. Потому что занижение стоимости в договоре купли-продажи — фактически укрывание реальной цены недвижимости. Если данный факт станет явным, виноватыми признают обоих — и продавца, и покупателя.

Возможны штраф, расторжение договора, после чего покупатель получит только ту сумму, которая указана в договоре.

Доказать факт передачи дополнительных денег, даже если есть расписка, в нашем суде крайне затруднительно.Занижение цены продажи жилья — наиболее популярный способ ухода продавца от уплаты налога на доход физических лиц, если продавец владел квартирой менее установленного законом срока.Основной риск для вас в случае расторжения договора купли-продажи квартиры в судебном порядке или признания его недействительным — вы сможете вернуть только ту сумму, которая указана в договоре.

Кроме того, можете нажить себе неприятностей с налоговой инспекцией, как помогавший продавцу скрыть реальный доход.При покупке квартиры по заниженной цене рискует, прежде всего, покупатель. Если сделка по каким-то причинам будет расторгнута, продавец вернет покупателю ту сумму, которая указана в договоре.